Ручні правові колізії ЛМР. Які насправді правила гри на ринку новобудов Львова (розслідування)

Щойно будинок здають, усі сумнівні моменти узаконюються, адже українське правове поле дозволяє узаконити самовільну забудову, коли вона уже здана в експлуатацію. Як би це дивно не звучало.

Узаконення самовільних будов

Юристи проекту «Перша юридична експертиза» пояснюють, що самочинну забудову можна легалізувати при введенні її в експлуатацію. «Згідно з частиною 1 статті 331 Цивільного кодексу України (надалі – ЦКУ) право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Для нерухомості ця норма уточнена в наступній частині статті 331 ЦКУ: Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації».

Активіст Олеся Дацко відразу пояснює, що для львівських забудовників є пріоритетним отримати землю, бо ж саме незаконне заволодіння землею веде до кримінальної відповідальності. «Кримінальну відповідальність передбачає будівництво на самовільно зайнятій землі. Тобто якщо просто самовільне будівництво, то це несе лише адміністративну відповідальність. Ці випадки обходяться у 100 чи 300 неоподаткованих мінімумів штрафу», - говорить Олеся Дацко.

Відразу варто попередити, що будова, про яку буде говоритись далі, в експлуатацію здана, це засвідчує зареєстрована у ДАБІ «Декларація про готовність об’єкта до експлуатації», тож правових наслідків цього розслідування годі й чекати.

Однак, ця інформація буде корисною всім, хто хоче хоч трохи розібратись у правилах гри на ринку новобудов у Львові.

Тож, не відтягуючи довго, журналісти ІА Дивись.info вирішили перевірити, наскільки дотримуються букви закону забудовники житлового комплексу Avalon Garden.

Комплекс розташований на вул. Порохова, 20, тож у межі історичного ареалу він не потрапляє. На сайті девелоперської компанії Avalon inc. зазначається, що будинок  має зручну локацію - розташований близько до центру. І дійсно, ділянка непогана – площа в півтора гектари. Однак, публічна кадастрова карта говорить, що ділянка по вул. Пороховій, 20 (1, 4901га) має цільове призначення «Для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування» і перебуває у комунальній власності.

Аби перевірити це (бо ж будується там не об’єкт туристичної інфраструктури, а житловий комплекс на кількасот квартир), звертаємося до відділу Держгеокадастру у м. Львові.

«На ваш запит про надання публічної інформації… повідомляємо, що відповідно до відомостей Державного земельного кадастру земельна ділянка, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Порохова, 20 за категорією земель – землі житлової та громадської забудови, за видом використання – розміщення спортивно-готельного комплексу з об’єктами громадського харчування і підземним паркінгом, за цільовим призначенням – «03.08» - для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування», - відповіли у відділі Держгеокадастру у м. Львові.

Тобто, помилки немає – ЖК будується на місці земель житлової та громадської забудови, які призначені для зведення готельно-спортивного комплексу.

Усе заради спорту

І дійсно, у Львівській міській раді кілька років тому навіть проводились громадські слухання, на яких основним лейтмотивом було те, що спортивно-готельний комплекс в цьому районі є вкрай важливим. Про це свідчать витяги з публікації Відділу громадського партнерства ЛМР.

«Враховуючи вимогу інтенсифікації використання міських земель, закладену в  «Концепції територіального розвитку м. Львова», а також важливе містобудівне значення формування спортивних зон, в даному містобудівному обґрунтуванні враховано всі містобудівні вимоги, функціональні регламенти та планувальні обмеження.

В проектованому кварталі пропонується розміщення спортивно-готельного комплексу з торговими закладами, об'єктами громадського харчування та підземним паркінгом разом з універсальним спортивним комплексом. Вказані об'єкти активізують соціальний статус цих територій і призначені для обслуговування як мешканців міста, так і гостей м. Львова».

Також на сайті ЛМР додається список пріоритетних і можливих об'єктів на зазначеній ділянці.

Переважні види забудови та іншого використання земельних ділянок:

- універсальні спортивні і розважальні комплекси (з трибунами);
- стадіони, криті спортивні арени (з трибунами);
- велотреки;
- спортивні зали, плавальні басейни, аквапарки (криті і відкриті);
- спортивні майданчики;
- спортивні школи;
- спортивні клуби;
- господарські будівлі для обслуговування спортивно-видовищних закладів;
- ігрові комплекси з розміщенням атракціонів;
- спортмайданчики, тенісні корти;
- парки, сквери, бульвари, алеї.

Допустимі види забудови та іншого використання земельних ділянок:

- готелі;
- підприємства громадського харчування;
- магазини товарів першої необхідності загальною площею до 400 кв.м;
- танцзали, дискотеки, відеосалони;
- відділення зв'язку, поштові відділення;
- теле- і радіостудії, представництва засобів масової інформації;
- аптеки;
- пункти надання першої медичної допомоги;
- лазні, сауни;
- кіоски, ятки, тимчасові павільйони торгівлі;
- громадські вбиральні;
- автостоянки підземні, наземні і багатоповерхові для об"єктів спортивно-видовищного призначення;
- об'єкти пожежної охорони;
- об'єкти інженерної інфраструктури

Однак, в результаті, на ділянці «виріс» житловий комплекс, а документи так ніхто і не переоформив.

Чому виникла така дивна невідповідність (бо ж можна змінити цільове призначення ділянки, пройшовши певну процедуру)? І тут уже варто згадати про тип власності на цій ділянці та правові підстави для користування ділянкою з боку замовника будівництва. Але спочатку про замовника (аби уникнути плутанини).

Замовник на Кіпрі

Замовником комплексу, згідно із документами, є ТзОВ «ВОДОЛІЙ-К». Цій компанії уже понад 15 років і основна спеціалізація (згідно із реєстрацією) «організація будівництва будівель». Кінцевий власник, згідно із даними аналітичної платформи YouControl зареєстрований на Кіпрі, і є цим власником Маріна Саввіду.

А тепер вже цікавіше, про право користування земельною ділянкою.

Згідно із відповіддю Львівської міської ради, ТзОВ «ВОДОЛІЙ-К» є орендарем земельної ділянки по вул. Порохова, 20 у Львові, згідно із договором оренди від 22 липня 2008 року. Договір оренди підписаний на 10 років і передбачає розміщення на даній ділянці «спортивно-готельного торгового комплексу з об’єктами громадського харчування на підземним паркінгом». Важливою деталлю є те, що у договорі оренди передбачено, що «орендодавець (тобто, ЛМР) має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно із договором оренди». Тобто, житлового комплексу по вул. Порохова, 20 не мало би бути.

Варто нагадати, що саме з такою претензією контролюючі органи разом із судом і прокуратурою і хочуть знести незаконну забудову по вул. Шевченка (ЖК Галіція), адже договір оренди на земельну ділянку передбачав зовсім не житловий комплекс.

Підозри в підробці

Але і це ще не все. Згідно із даними Єдиного державного реєстру судових рішень, зараз триває кримінальне провадження у справі №461/976/16-к. Згідно із даними реєстру, справа стосується підозри у кримінальному порушенні, передбаченого ч.1 ст.366 КК України. Стаття 366: службове підроблення: «складання, видача службовою особою завідомо неправдивих офіційних документів, внесення до офіційних документів завідомо неправдивих відомостей, інше підроблення офіційних документів…». На жаль, дізнатись деталі справи неможливо – вони охороняються таємницею слідства.

Втім, цікавою виглядає одна з ухвал Галицького районного суду Львова. Нагадуємо, що можемо лише здогадуватись про суть справи і посилатись на ухвалу суду, яка говорить:

«Старший слідчий в ОВС СУ Головного управління Національної поліції в Львівській області Алембець В.М. звернувся до суду з клопотанням у кримінальному провадженні за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.366 КК України…про надання дозволу на тимчасовий доступ та вилучення речей та документів, а саме: оригіналів документів щодо надання Львівською міською радою в оренду ТзОВ «Водолій-К» земельної ділянки площею 1,4901 га по вул. Пороховій 20, в м.Львові, які перебувають у володінні Львівської міської ради. Подане клопотання мотивує тим, що в матеріалах кримінального провадження вбачається наявність достатніх підстав вважати, що вищевказані документи самі по собі або в сукупності з іншими документами кримінального провадження мають суттєве значення для встановлення важливих обставин у вказаному кримінальному провадженні…»

І ще дещо про суть справи: «Досудовим розслідуванням встановлено, що 23.10.2015 в Галицький РВ ЛМУ ГУМВС України у Львівській області надійшла заява від голови комісії з питань законності, правопорядку та боротьби з корупцією Громадського ради при ЛОДА про те, що службові особи Департаменту містобудування та відділу охорони культурної спадщини ЛМР незаконно змінили цільове призначення земельних ділянок, видавши містобудівні умови та обмеження на будівництво багатоквартирних житлових будинків в м. Львові по вул. Карманського, 21 та по вул. Пороховій, 20».

Стверджувати, що саме ці документи на думку слідчого, можуть бути підробленими, ми не можемо, адже ухвал у даній справі суд виніс лише три, тож скласти детальну картину неможливо.

Єдине, що відомо, це те, що слідство триває (понад рік).

Втім, не зважаючи на невідповідність цільового призначення землі реальній забудові, звинувачувати у цьому забудовника важко. Чому? Тому що необхідні документи для будівництва житлового комплексу вони отримали… у Львівської міської ради.

Ручні правові колізії

От для ілюстрації (типовий приклад діловодства ЛМР) Наказ про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки на будівництво ТзОВ «Водолій-К» багатоквартирного житлового будинку… на вул. Пороховій, 20. І у цьому ж Наказі зазначає, що підставою є договір оренди земельної ділянки «для розміщення спортивно-готельного торгового комплексу».

Тобто, Департамент містобудування власноруч створює певну правову колізію, коли виписує дозвільний документ, який суперечить раніше підписаному договору оренди землі. Цікаво, що обидва документи, які суперечать одне одному, підписав один і той же Андрій Павлів, екс-директор департаменту містобудування.

Мар’яна ТКАЧЕНКО