Мораторій на продаж землі – це фактично субсидія сільгоспвиробникам, – експерт

В Україні панує невизначеність, пов’язана із проведенням земельної реформи. На цю невизначеність впливають інтереси промислово-фінансових структур та опір низки опозиційних партій. Таку інформацію оприлюднило міжнародне рейтингове агентство S&P Global Ratings.

Які перспективи проведення земельної реформи в Україні, ризики і наслідки запровадження ринку землі. Про це розмова із старшим науковим співробітником Київської школи економіки, керівником проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносин в Україні» Денисом Нізаловим.

– Чому з усіх необхідних реформ практично не зрушила з місця земельна?

– Ця реформа одна із найскладніших з декількох причин. Соціологія показує, що більшість населення проти зняття мораторію. Причина полягає насамперед у недостатній обізнаності, але водночас – у сталих стереотипах. Коли людей питають, чи ви хочете мати право розпоряджатися власним майном, то більшість населення каже так, а якщо про зняття мораторію, який це право обмежує – то ні. З цієї причини, більшість політичних сил (які за своєю природою є популістами) думають передусім про потенційні втрати політичного рейтингу у разі підтримки цієї реформи. Змінити ситуацію можна лише шляхом пояснення людям, які переваги безпосередньо кожному власнику надасть ринок землі (це і більш висока оренда, і можливість залучати кредити під заставу, а також можливість продати у разі потреби).

Після того, як ми побачимо поступові зміни суспільної думки, тоді варто очікувати і зміну в позиції популістів у напрямку підтримки цієї реформи.

– Які чинники гальмують запровадження ринку землі і кому це вигідно?

– Варто також зазначити, що у позиції населення щодо мораторію є також багато раціонального. Більшість людей ще пам’ятають досвід ваучерної приватизації і бояться, що зняття мораторію призведе до повторення цієї історії, але вже із землею. Але варто нагадати різницю. З ваучерами була пов’язана абстрактна частка у власності підприємствами, яка невідомо скільки коштувала, і для більшості було невідомо, що з нею робити. Натомість землі вже передані у приватну власність та виділені в натурі. Крім того, ринок землі вже існує. Близько 2,2 мільйона гектарів вже вільно купуються та продаються, а оренда і власний обробіток земель сільськогосподарського призначення дає можливість чітко визначити, яку економічну віддачу дає земля як актив. Тому позбутися цих побоювань допоможе тільки прозорість процесу реформ та забезпечення захисту власників землі від шахрайства.

Крім того, у суспільстві сформована чітка недовіра до уряду і, як наслідок, до всього, що пропонується урядом. Люди бояться, що їх обдурять, хоча чітко і не можуть сказати як. З цього приводу можна зазначити, що тільки забезпечення прозорості можуть змінити ставлення населення.

Ще одним важливим фактором є те, що земельна реформа зачіпатиме інтереси сільгоспвиробників. Особливо тих, хто звик платити низьку орендну плату приватним власникам або за безцінь користуватися державними землями. Мораторій – це фактично субсидія сільгоспвиробникам. Питання тільки – чому ця субсидія виплачується за рахунок найбідніших верств населення – сільських пенсіонерів, які є власниками паїв. Як наслідок, протягом багатьох років виробники формували думку серед власників, що відкриття ринку землі призведе до занепаду сільського господарства, і землю вже не буде кому брати в оренду. Це є неправдою.

Вже сьогодні є виробники, які платять по 100-150 доларів за гектар, оскільки економічна віддача від землі у разі ефективного використання є значно вищою.

Виробники захищають свої інтереси не тільки через розповсюдження міфів серед населення. Протягом багатьох років потужне аграрне лобі, яке представляло переважно великих виробників,  виступало проти зняття мораторію. Зараз ситуація поступово змінюється оскільки великі власники бачать переваги ринку у збільшенні капіталізації власних кампаній, збільшенні інвестиційної привабливості аграрного сектору та у покращенні доступу до кредитів.

Окремо варто зазначити роль міністерства аграрної політики та продовольства України, яке є органом державної влади, що відповідає за формування державної політики у сфері використання сільськогосподарських земель. За своїми функціями міністерство покликано захищати інтереси агровиробників. І ми можемо бачити багато прикладів, коли ці функції виконуються успішно. У випадку із землею, виробники протягом багатьох років виступали проти, що фактично створювало конфлікт інтересів щодо проведення цієї реформи.

Наприкінці, земельна реформа є технічно складною. За час мораторію накопичилось багато проблем. Це і неповний кадастр і реєстр прав, і наявність помилок, і землі із невизначеним правовим статусом тощо. Навколо цих проблем теж багато спекуляцій. Було б справді добре вирішити всі ці проблеми, але відкриття ринку стане найбільшим стимулом для їх вирішення. До 2018 більшість з цих проблем можна розпочати вирішувати.

– Як вплине на українську економіку земельна реформа?

– Загальний вплив земельної реформи на економіку є однозначно позитивним і достатньо значним. Переваги реформи відчують всі сторони цього процесу. Перш за все відкриття ринку землі призведе до зростання продуктивності та врожайність у секторі, за нашими підрахунками, на 60-70% за рахунок переходу землі від менш до більш продуктивних виробників (більш високу оренду зможуть платити тільки ті, хто мають більшу урожайність).

Ринок відкриє додаткові можливості для залучення кредитних ресурсів для поповнення обігових коштів та інвестиційних проектів. Наразі у власності виробників знаходиться близько півтора мільйона гектарів землі. З врахуванням чинного коефіцієнту ліквідності це дозволить залучити приблизно 500 мільйонів доларів кредитних ресурсів.

Збільшення орендної плати вплине безпосередньо на збільшення попиту населення на товари і послуги, а відповідно, і на збільшення робочих місці у неаграрному секторі. Крім того, можливість отримання кредитів під заставу землі створить умови для індивідуальних власників для фінансування власного малого бізнесу.

Важливим фактором є те, що ринок дозволить розпочати консолідацію приватних земель, що в свою чергу призведе до зменшення витрат виробників на обслуговування орендованих земельних банків кампаній  та збільшить конкурентоспроможність аграрного сектору.

Зняття мораторію та збільшення орендної плати та вартості землі збільшить надходження до місцевих та державного бюджетів.

– Що таке Земельний банк?

– Є декілька значень цього терміну. У найбільш загальному сенсі – це землі, які обробляються одним виробником. В Україні цей термін асоціюється із наміром попереднього уряду об’єднати функції управління державними землями, консолідації та фінансування операцій з землею, та відкривав значні можливості для зловживань. В міжнародній практиці земельні банки використовуються насамперед як інструмент консолідації.

– Із зняттям мораторію на продаж землі, як запобігти спекуляціям?

– Для запобігання спекуляціям важливо вжити декілька заходів. Передусім важливо, щоб закон про обіг земель сільгосппризначення забезпечував баланс пропозиції та продуктивного попиту,  тобто ринок має забезпечити присутність достатньої кількості покупців, які планують використовувати землю для власного обробітку. В іншому випадку початкові ціни можуть бути дещо нижчими за очікування, що створить додаткові стимули для спекулятивного попиту. Також запровадження податку на перепродаж на рівні співставному із податками на ринку нерухомості зменшить привабливість землі для спекулятивних операцій.

– Чи вплинуло продовження мораторію на вартість землі і якою сьогодні є реальна вартість української землі?

– Мораторій має негативний ефект на вартість землі. Перш за все, ринкової вартості сільськогосподарських земель як такої не існує, оскільки немає ринку. На тіньовому ринку ціни землі значно занижені, тому що тіньові операції мають значний фактор ризику. Ціни на ринку земель, які дозволені для продажу, теж є дещо занижені, оскільки ринок має незначний обсяг. Наразі економічна вартість земель на підставі віддачі від землі оцінюється на рівні 1000-1200 доларів за гектар.

– Один з головних аргументів противників ринку землі є те, що землі скуплять іноземці. Чи потрібно відкривати земельний ринок для іноземців?  

– По-перше, чинний Земельний Кодекс України забороняє іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення, а у випадку успадкування такі землі мають бути відчужені протягом року. Тому твердження, що землю скуплять іноземці є спекуляцією.

Чи потрібно ринок відкривати для іноземців? Це виключно політичне питання, з яким стикалися майже всі країни Східної Європи. Але з точки зору практичного впливу на ринок, іноземці в інших країнах становлять лише 1-3% від кількості власників.

Оксана ДУДАР