Іпотека під 7%: чи дійсно вона доступніша для українців

Для українців купівля житла в кредит досі залишається проблемою, однак впровадження такої ставки дещо вплине на зменшення фінансового тягара.

ІА Дивись.info вирішила розібратись, як працює нова програма і наскільки вона є доступною.

Що пропонує уряд

• Іпотечна ставка – 7%;
• Максимальний термін іпотеки – 20 років.
• Мінімальний перший внесок — 15% вартості житла.
• Програма запрацює в межах «Доступних кредитів 5-7-9%».

Тобто цю ініціативу президента Володимира Зеленського буде реалізовувати Фонд розвитку підприємництва (ФРП) – та сама установа, що й опікується також компенсацією відсотків за кредами бізнесу «5-7-9%».

Як це працюватиме

Учасники програми братимуть кредит на житло під 7%, а решту, себто ставку, виплачуватиме ФРП. Як зазначив сам глава держави, програму запускають насамперед для молодих сімей, які «лише стають на ноги і потребують підтримки». Проте перспективи доволі суперечливі, позаяк є певні кретирії, яким мають відповідати позичальники.

Так, іпотеку під 7% можуть отримати громадяни України, які не досягнуть 70-річного віку на момент закінчення строку кредиту (його видають на 20 років). Іншими словами — найоптимальній вік, коли бажано оформляти таку іпотеку – до 50 (якщо на максимальний термін).

Також важливою є умова доходу. Очевидно, що такий позичальник повинен заробляти так, аби бути спроможним гасити кредит, хоча розмір доходу будь-кого з членів його сім’ї (чоловік, дружина, діти) не повинен перевищувати 10-кратного розміру середньої місячної зарплати в регіоні, у якому він купує житло.

Окрім цього, позичальник або його найближчі родичі не повинні мати у власності житлову нерухомість у разі, якщо площа такого об’єкта є більшою, ніж житло, яке він має намір оформити в іпотеку.

Підводні течії програми

Львівська адвокатка, яка спеціалізується на питаннях нерухомості, Наталія Нечаєва розповідає, що при детальному аналізі програми виникає багато питань.

«Зауважила, що коли людина чує про іпотеку 7% у голові виринає думка, що йдеться про 7% від загальної суми позиченого в банку. Насправді усе трохи по-іншому, адже йдеться про 7% річних. Відповідно, сума, яку людина заплатить банку, напряму буде залежати від того, на який строк вона позичить у банку ці кошти, а тому платитиме щорічно цих 7% від суми залишку по кредиту. Паралельно виникають щорічні витрати на страхування самого об’єкта нерухомості та життя позичальника, адже банк хоче бути впевненим, що кошти йому повернуться за будь-яких обставин», – пояснює вона.

Тому, каже експертка, найкоротший за строками кредит означає найдешевший кредит на квартиру.

«Отже, найбільше ця іпотека підійде тим, хто зараз орендує житло. У такий спосіб виплати за іпотекою замінять в цілому або частково орендну плату, але людина знатиме, що ці кошти пішли таки в рахунок власного житла.

Не підійде іпотека тим, хто, можливо, планував би придбати житло в іпотеку, а тим часом трохи потіснитися в батьків з ціллю здавати свою квартиру в оренду. Зазвичай впродовж дії договору іпотеки банк встановлює заборону на таке використання квартири», – зазначає пані Наталія.

Щодо оформлення іпотеки на квартири у новобудовах, тут слід зазначити, що банки-учасники іпотечної програми самостійно затверджують перелік акредитованих будівельних компаній, а відповідно, залучають тих забудовників, щодо яких максимально впевнені у безпроблемному завершенні будівництва.

«Це є додатковою перевагою для людини, адже основним страхом покупця первинного ринку нерухомості є так звані довгобуди, недобуди та знесені будинки. Окрім того, частим запитом покупців  було  бажання отримати довше розтермінування оплат, аніж час будівництва», – пояснила вона.

Наталія Нечаєва каже, що не всі банки та не у всіх містах України погоджуються працювати за програмою «Іпотека під 7%» із забудовниками.

«Що ж до вторинного ринку, то тут є цікаве обмеження, що така квартира чи будинок мають здати в експлуатацію не раніше аніж за 3 роки до моменту оформлення іпотеки. Здавалося б дивна норма. Але насправді для держави виглядає дуже прагматично. Справа у тому, що власник майна, продаючи його, отримує прибуток, тому виручена сума обкладається податком на доходи фізичних осіб, і для осіб, які володіють житлом більше 3 років, він становить 1%, а для тих, хто є власником менше як 3 роки – 5%», – додає експертка.

Це означає, що якщо купуватимуть житло, молодше 3-х років, в державній казні осяде більше податків.

«Як на мене, тут криється і відповідь, за рахунок чого держава робить такі компенсації банкам», – каже експертка.

Наскільки така ініціатива доступна для простого українця

«Такі державні програми щодо іпотечному кредитуванню навряд чи стануть стимулом для повноцінного розвитку іпотеки в Україні», – каже засновник і керівник девелоперського холдингу Олександр Насіковський.

Він пояснює, що іпотечні програми «Доступне житло» під 7% і лізингова програма під 5% лише номінально можуть вирішити нагальне житлове питання для певних категорій громадян.

Експерт вважає, що позитивним у цьому питанні є те, що держава буде ділити ризики з позичальником, і така ініціатива —  величезний плюс для влади. Але водночас досить складна макроекономічна ситуація в Україні і відсутність державних гарантій, що процентні ставки для позичальників не будуть переглянуті, ставлять під сумнів ефективність реалізації таких програм.

«Згідно з програмою «Доступне житло», розмір компенсації банкам за видані кредити не буде змінюватися — держава «покриє» до 9% банківських витрат на виданий кредит. Але тут виникає цілком резонне побоювання, що цією програмою буде дуже важко «утриматися» в межах задекларованих 7% для позичальника. І зараз немає ніяких гарантій того, що через несприятливу економічну ситуацію відсотки за виплатами іпотеки не зміняться. Не виключено, що, наприклад, сім'я, яка оформила кредит терміном на 10 років під 7%, вже через рік або два буде змушена платити 10%, а то і 12%», – пояснює пан Олександр.

Подібні держпрограми ефективні в країнах, в яких проводиться виважена макроекономічна політика, де позичальник захищений державою. В Україні натомість таких гарантій немає.

Також експерт зазначив, що за останні 2-3 роки левова частка продажів була здійснена на первинному ринку, а це близько 60% від усього обсягу реалізованих квартир, здійснюється за допомогою розстрочки від забудовників, а частка квартир, придбаних за допомогою іпотеки — не перевищує 3%.

При цьому головний сенс розстрочки від забудовника, за його словами — взаємна довіра між забудовником та інвестором. При цьому нарахування відсотків за користування розстрочкою підпадає радше під податкові ризики, ніж як спосіб додаткового заробітку на покупці.

«Якщо покупець з якихось причин не зможе виконати свої зобов'язання, забудовнику доведеться продавати вже готову квартиру, а це, згідно із законодавством, тягне за собою податкові наслідки. Готова квартира — це об'єкт нерухомості, що підлягає відповідному оподаткуванню. Розстрочка від забудовника несе в собі взаємні зобов'язання і гарантії двох сторін. Забудовник зобов'язується побудувати і здати об'єкт, а покупець — виплатити повну вартість розстрочки. Інакше — він просто не отримає право власності на квартиру», – підкреслив Олександр Насіковський.

Тенденції, прогнози і пандемія

Згідно з даними української асоціації будівельників, кожен 7-ий не має власного житла. Себто понад 6 мільйонів українців перебувають у пошуку власного помешкання.

За останніми дослідженнями, 54% українців мешкають у перенаселених квартирах, а інші 45% – в будинках, які потребують капітального ремонту. Водначас більшість громадян, які орендують житло, не задоволені умовами. Йдетья про «совкові» реалії чи відсутність ремонту.

Крім цього, спостерігається тенденція знімання окремої кімнати в одній квартирі із власниками, аби економити кошти тощо. При цьому 70% житлового фонду в Україні – це застаріле та ветхе житло. Натомість 7,5% житлового фонду зовсім непридатні для проживання. У відносно новому житлі (збудованому після 90-их років) мешкає лише 11% населення країни.

Наприклад, в Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України підрахували, що за два місяці нового року найбільша активність покупців спостерігалася в Києві та Харкові, однак ситуація по всій Україні була доволі напруженою, зважаючи, поміж інше, на карантинні обмеження.

«Зимове затишшя на ринку нерухомості цілком типове для України. Проте, починаючи з другої декади лютого, кількість угод на вторинному ринку, порівняно з показниками грудня, зросла майже на 5-7%», – каже президент АФНУ Юрій Піта.

Він розповів, що активізація як продавців, так і покупців мала б свідчити про поступове повернення ринку до звичайного режиму. Натомість зараз на ринку досі панує ситуація часткової невизначеності, пов’язаної з епідеміологічною ситуацією.

Експерт нагадав, що наразі Івано-Франківська, Чернівецька, Закарпатська та Житомирська області вже перебувають у «червоній» зоні та ще 10 регіонів – у «помаранчевій»  за кількістю виявлених захворювань на COVID-19, а впровадження карантинних обмежень впливають загалом на ринок житлової нерухомості, зокрема на кількості укладених угод.

«Поки що зарано робити якісь ґрунтовні прогнози, адже, як засвідчив січневий локдаун, карантинні обмеження можуть бути більш м’якими, ніж це було у березні торік. Проте на ринку, як і впродовж 2020 року, часткова невизначеність є запорукою певної цінової стабільності», – підкреслив Юрій Піта.

Нинішнього року, як пояснив він, для розвитку первинного та вторинного ринків житлової нерухомості визначальними стануть ситуація в економіці країни. Насамперед це стосується рівня інфляції, від якого залежатиме вартість квартир, подолання наслідків пандемії, а також державна політика щодо регулювання ріелторської діяльності.

Мар’яна КОВАЛЕНКО