Квартирне питання, або Чого очікувати від вартості на нерухомість ще нинішнього року

В Україні дорожчає нерухомість. Нині у більшості міст вартість квартир стрімко змінюється, а фахівці прогнозують, що ще через два місяці нове житло подорожчає на 2-7%.

Яка нині ситуація на ринку нерухомості та чого очікувати до кінця нинішнього року, ІА Дивись.info розпитала в аналітиків.

Що відбувається на ринку сьогодні

«Наразі спостерігається ріст цін на українському ринку нерухомості. Так, за останні півтора пандемічних роки вартість об'єктів на етапі будівництва збільшилася на 19%, будинків, зведених після 2011 року, — на 16,7%, а вторинного фонду — на 16,4%», - відповіли нам фахівці OLX Нерухомість.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта вважає, що, попри очікуване осіннє пожвавлення на ринку житлової нерухомості, цінова ситуація буде досить стабільною.

«Зростання цін матиме більш інерційний характер і переважно за рахунок активності тих покупців, що купуватимуть житло суто з інвестиційною метою. Проте, за даними АФНУ, ресурс потенційних покупців наразі майже вичерпався. В Україні лише 7-8% громадян можуть дозволити собі купівлю житла за наявні кошти, за програмами з іпотеки чи розтермінування. Така обмежена кількість потенційних покупців є найголовнішим фактором стримування збільшення цін», – розповів експерт.

Він повідомив, що на первинному ринку нерухомості у найбільших містах України – Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові — з початку року вартість квартир здорожчала на 18-20%. Натомість в інших обласних центрах, таких як Вінниця, Івано-Франківськ, Рівне тощо, ціна на первинному ринку зросла до 15%.

Власники та ріелтори активніше продають житло, а на ринку спостерігається збільшення операцій з нерухомістю. Так, за даними Міністерства юстиції України, у першому півріччі 2020 року їх було 177 тисяч, а вже у 2021 році — 225 тисяч.

Тільки на OLX Нерухомість зараз продають понад 132 тисячі квартир, і це не враховуючи 21 тисячі об’єктів у новобудовах.

«При цьому зацікавленість житлом на первинному ринку з початку 2021 року збільшилася втричі. Про це свідчить ріст кількості пошукових запитів від потенційних покупців. Такий тип житла наразі найбільш інвестиційно привабливий, особливо якщо йдеться про однокімнатні квартири», – кажуть аналітики OLX.

За їхніми даними, попит на новобудови підтверджується й опитуванням OLX: 50% респондентів вказали, що обирали квартиру на вторинному ринку, але у результаті зупиняли свій вибір на новобудовах.

Водночас фінансовий аналітик та економічний оглядач Богдан Слуцький говорить, що ціни на житлову нерухомість з початку 2021 року помітно зросли як на первинному, так і на вторинному ринку.

Так, за даними Державної служби статистики, в цілому ціни на житлову нерухомість за перше півріччя 2021 року порівняно з аналогічним періодом минулого року зросли на 12,7%. При чому на вторинному ринку ціни ростуть швидше (13,5%), ніж на первинному (11,3%).

Серед основних причин подорожчання цін на нерухомість, пояснює він, можна виокремити зростання собівартості будівельних матеріалів, прискорення споживчої інфляції, яка, до речі, станом на серпень у річному вимірі досягла 10,2% (торік за аналогічний період була на рівні 2,5%), а також зростання попиту громадян на купівлю житла для власного використання або як інвестицію в умовах низьких ставок за депозитами та нерозвиненістю національного фондового ринку.

Де в Україні найдорожча нерухомість

З другої половини вересня активність на вторинному ринку житла в Києві, Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові знизилася майже на 5-10%, стверджує Юрій Піта.

За його словами, пік активності на вторинному ринку в найбільших містах поволі спадає і до кінця жовтня ця тенденція перекинеться на решту обласних центрів.

Піта вважає, що зменшення активності покупців призвело до стабілізації цін. Так у Києві, Одесі, Дніпрі, Львові та Харкові середнє зростання вартості житла, порівняно з серпнем, не перевищило 1,5-2%. В решті міст ціни залишилися практично без змін.

У результатах дослідження вторинного ринку нерухомості України, проведеного Асоціацію фахівців з нерухомості (рієлторів) України спільно з Геоінформаційним порталом «Увекон» вказується, що квартири на вторинному ринку у вересні здешевшали на 3,1%.

Нині вартість становить 901 дол/м2 (раніше — 929 дол / м2).

• При цьому ціни на 1-кімнатні квартири зменшились в середньому на 0,6% (із 957 дол/м2 до 951 дол/м2),
• вартість 2-кімнатних квартир зменшилась в середньому на 2% (із 886 дол/м2 до 860 дол/м2),
• ціни на 3-кімнатні квартири знизилися на 4,6% (із 879 дол/м2 до 838 дол/м2),
• вартість 4-кімнатних квартир впала в середньому на 7,8% (із 1227 дол/м2 до 1131 дол/м2).

Водночас в обласних центрах України спостерігається уповільнення темпів збільшення вартості житла. Так, за підсумками вересня, середня вартість квартир на вторинному ринку в обласних центрах без урахування Києва збільшилася на 0,8% – з 804 дол/м2 за підсумками серпня до  810 дол/м2 у вересні.

• 1-кімнатні квартири подорожчали в середньому на 1,3%: з 832 дол/м2 до 843 дол/м2,
• вартість 2-кімнатних зросла на 0,8%: з 803 дол/м2 до 809 дол/м2 ,
• 3-кімнатні квартири додали в ціні 0,2%: з 773 дол/м2 до 775 дол/м2,
• вартість 4-кімнатних збільшилася на 1,6%: з 802 дол/м2 до 814 дол/м2.

У Львові вартість квартир на вторинному ринку збільшилася в середньому на 2,5% (із 1080 дол/м2  до 1107 дол/м2), повідомили ІА Дивись.info в асоціації.

Зокрема:

• 1-кімнатні квартири подорожчали на 5,3% (із 1101 дол/м2  до 1159 дол/м2),
• 2-кімнатні – на 2,2% (із 1089 дол/м2  до 1114 дол/м2),
• ціни на 3-кімнатні квартири зросли на 0,6% (із 1044 дол/м2  до 1050 дол/м2),
• вартість 4-кімнатних квартир збільшилася на 0,4% (із 1065 дол/м2  до 1069 дол/м2).

За даними аналітики OLX Нерухомість у розділі «Новобудови», найдешевші однокімнатки в Україні можна знайти в Івано-Франківській області — $19,6 тис.

На другому місці за інвестиційною привабливістю — двокімнатні. Найдешевші з них — $28,6 тис. —  можна знайти в Івано-Франківському регіоні, найдорожчі — у Київському — $66,9 тис.

Щодо трикімнатних, найвищу ціну за них ставлять продавці Закарпатській області — $118,5 тис., а найменшу — у Запорізькій — $38 тис.

При виборі житла потенційні покупці звертають увагу на безліч факторів: репутацію забудовника, темпи будівництва, тип новобудови (економ, комфорт, бізнес чи еліт), транспортні розв'язки і інфраструктуру у районі.

Тільки влітку ціни на новобудови, за даними OLX Нерухомість, виросли на +3%. Тож один з ключових прогнозів на ринку нерухомості України — це ріст цін на нове житло на 2-7% у найближчий сезон.

Чого очікувати в найближчі місяці

Юрій Піта каже, що до кінця року по всій країні спостерігатиметься стабілізація цін з незначними коливаннями, що суттєво не позначаться на загальних цінових показниках. Експерт зауважив, що зниження попиту насамперед пов’язане з тим, що покупець уже не готовий до чинних цін.

«Покупець є, але шукає більш дешеві пропозиції. Таким чином зростання цін, що спостерігалося в першій половині року, вже «перестрибнуло» очікування та фінансові можливості покупців», – підкреслив фахівець.

На його погляд, упродовж наступних місяців навряд чи варто очікувати якихось суттєвих цінових змін.

Наприклад, за даними Львівського відділення АФНУ, за вересень кількість угод у деяких забудовників Львова знизилася на 12-20%. Схожі тенденції спостерігаються в інших великих обласних центрах: у Києві, Одесі та Харкові зменшення покупців становить близько 10%, у Дніпрі – 7-10%.

Юрій Піта розповів, що зниження активності покупців на первинному ринку поки що не спричинило якихось суттєвих цінових змін. Проте забудовники отримали досить красномовний сигнал того, що наразі попит майже повністю реалізовано.

«До кінця року середні ціни на новобудови можуть зрости в середньому лише на 2-3%. Наразі збільшення цін в межах 3-5% очікується лише у 20-30% об’єктів, що зводяться. Водночас забудовники чудово розуміють, що «відірваність» цін від реального попиту вплине на подальше зменшення кількості угод», – вважає він.

З його слів, до кінця 2021 року як на первинному, так і на вторинному ринках простежуватимуться схожі цінові тенденції.

«Вважаю, що до кінця поточного року тренд до зростання вартості нерухомості буде продовжуватися, проте стримуючими факторами до цього процесу може виступити черговий локдаун у зв’язку з загостренням COVID-19, що призведе до зменшення економічної активності та зменшення доходів громадян і, відповідно, попиту на купівлю дороговартісних активів», – додає Богдан Слуцький.

Мар’яна КОВАЛЕНКО