Що таке фонди інвестування в нерухомість і як це працюватиме в Україні

Про це ІА Дивись.info повідомив Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

За його словами, головна особливість нових інструментів фінансування полягає в тому, що громадяни можуть вкласти власні заощадження, придбавши відповідні акції (цінні папери), що перебуватимуть у вільному обігу, та отримувати прибуток в розмірі від 10% річних з прив’язкою до курсу іноземної валюти.

«Для збереження коштів та отримання прибутку від інвестицій в об’єкт нерухомості у більшості громадян зникне необхідність, наприклад, в придбанні квартири, її обслуговуванні та здачі в оренду, натомість виникне можливість отримати прибуток від інвестиції в фонд, який безпосередньо володіє та здає таку нерухомість. Такі фонди існують у всьому світі і це досить популярний вид розміщення вільних коштів», - наголосив він.

Фахівець зауважив, що в Україні зазвичай фонди інвестування в нерухомість закриті для пересічних інвесторів. І, за даними експерта, тільки наприкінці 2021 року кілька відомих  і потужних українських девелоперів оголосили про створення таких фондів з можливістю інвестування в них всіх охочих. Він зазначив, що отримані інвестиційні кошти девелопери спрямовуватимуть в розвиток власних проєктів в різних сегментах нерухомості.

«Вкладення фізичних осіб у фонди інвестування в нерухомість (ФІН) стане  додатковим  джерелом фінансування будівництва об’єктів нерухомості без залучення банківського кредитування. Це також дасть змогу забудовникам отримувати цільове фінансування на конкретний об'єкт нерухомості, а кінцевим інвесторам - отримувати прибуток від реалізації цих проєктів», - підкреслив Володимир Семенцов.

На його думку, згідно з українським законодавством і залежно від типу фонду, розмір мінімальної суми для входження в український фонд інвестицій в нерухомість через купівлю цінних паперів може становити від $5 тис. Крім того, як вважає експерт, саме такі фонди здатні привернути увагу іноземних інвесторів до українського ринку нерухомості, бо для них формат REIT-фондів (real estate investment trust) зрозумілий та розповсюджений.

«Фактично REIT — це керівна компанія, що спрямовує отримані кошти в різні сегменти нерухомості. Цінні папери міжнародних REIT-фондів вільно котуються на фінансових біржах та є більш ліквідними, ніж об’єкти нерухомості, адже продати їх за ринковою вартістю можна набагато швидше, ніж, наприклад, квартиру. Найбільшу частку прибутку будь-якого REIT-фонду складають орендні платежі, що дають стабільні і прогнозовані грошові надходження. Крім того, прибуток REIT-фондів не залежить від рівня інфляції, адже вартість нерухомості, орендних платежів дуже часто зростає на еквівалент знецінення обігових коштів. По суті, з’ява фондів інвестування в нерухомість - це один з напрямків до створення прозорого ринку нерухомості в Україні, що стимулюватиме входження іноземних інвестицій в цей сектор української економіки», - підкреслив фахівець.

Він зазначив, що в Україні прибутковість інвестицій у фонди нерухомості становить в середньому 10% річних з прив’язкою до іноземної валюти. Наприклад, у США такий прибуток не перевищує 2-5%.

За його словами, інвестування у ФІНи може стати альтернативою банківським депозитам, але з більш привабливою прибутковістю. Він нагадав, що наприкінці 2021 року ставка за банківськими депозитами в гривні коливалася від 9% до 11%, в той же час ставка в іноземній валюті для короткострокових вкладень становила 0,4-0,8%, а для довгострокових - 1-3,7%.

Спираючись на прогнози фінансових аналітиків, фахівець зазначив, що у 2022 році зростання % за валютними вкладами є малоймовірним, а ставка за гривневими вкладеннями може зрости в середньому лише на 0,5-1%.

«Фінансисти прогнозують, що у 2022 році навряд чи ситуація в банківському секторі докорінно зміниться. В той же час такий “статус кво” дає поштовх для розвитку альтернативних джерел інвестування для збереження статків з урахуванням інфляції та отримання пасивного прибутку», - вважає він.

На його погляд, 2022 року для фізичних осіб найбільш прийнятним може стати інвестування в ОВДП, житлову нерухомість на первинному ринку, об’єкти сервісних апартаментів та у ФІНи. Натомість розміщення коштів на депозитах буде найменш привабливим для громадян України.

«Досі діє податок на доходи з депозитів, розмір якого становить 18% ПДФО, також доведеться сплатити 1,5% військового збору (разом 19,5%). Що стосується оподаткування вкладень у ФІНи, то податок за інвестора платитиме інвестиційний фонд: це 9% податку на дивіденди, 1,5% військового збору та винагорода фонду в розмірі до 1-1,5%. Тобто, на відміну від 19,5% податків з депозитів, з інвестора буде вирахувано лише 11-12%», - розповів фахівець.

За його прогнозом, у найближчі 2-3 роки в Україні може з’явитися і повноцінно запрацювати щонайменше 10 фондів інвестування в нерухомість. Експерт не виключив, що разом з фондами, створеними українськими девелоперами, на український ринок також можуть вийти 2-3 іноземних REIT-фонди.

«У створенні таких фондів зацікавлені насамперед потужні українські девелоперські компанії, які планують реалізовувати одночасно від 3 до 5 масштабних проєктів, розтягнуті в часі на 5-10 років в різних сегментах нерухомості», - сказав він.

Фахівець також припустив, що в 2022 році спостерігатиметься поступове перетікання коштів громадян з депозитних вкладів до ФІНів. Проте фокус уваги потенційних вкладників до таких фондів можливий не раніше травня-червня.

«За найоптимістичнішими прогнозами, у 2022 році “перетікання” капіталів фізосіб з банківського сектору до інвестиційних фондів може скласти до 2-2,5% від загальної суми вкладень в іноземній валюті (до $250 млн), і до 3-5% від загальної суми гривневих депозитів (близько 25-30 млрд грн)», - підсумував Володимир Семенцов.