Як зміняться ціни на квартири після війни, - експерт

Про це розмірковує девелопер Назарій Бербека у колонці для ЕП. Публікуємо головні тези.

Вже зараз вартість квартир зросла, зокрема, в гривневому еквіваленті. Ціна квадратного метра в середньому більша за ту, яка була у лютому. І це нормально у країні, в якій йде війна. У післявоєнний період тенденція зростання продовжиться.

Адже на вартість безпосередньо впливають: купівельні настрої клієнтів, послаблення гривні щодо долара, темпи відновлення будівництва та віддаленість регіону від бойових дій.

А якщо додати до того всього ще й здорожчання будівельних матеріалів та ускладнену логістику — ціна квадратного метра на нові проєкти будівництва суттєво збільшиться.

Зараз можу зазначити, оскільки об'єкти, в яких здійснюється продаж, здебільшого не нові, а були розпочаті минулого року, тому і подорожчання вартості матеріалів сьогодні не настільки агресивно впливає на ціну. Тобто правило «Cash is the king» сьогодні актуальне як ніколи на ринку нерухомості.

Ціна, попит та пропозиція

Питання житла після перемоги України у війні стоятиме особливо гостро. Суттєве сповільнення темпів будівництва, відсутність нових об'єктів, хоч і слабкий, але попит, призведе до певного дефіциту якісних житлових проєктів, та відповідно дефіциту комфортної та ліквідної житлової нерухомості на ринку.

Після перемоги зі зростанням попиту, через велику кількість відкладених планованих угод, вимушених угод для покращення житлових умов, та й в якості інвестиції, девелопери не зможуть швидко задовольнити всі потреби покупців, оскільки цикл підготовки та виводу об'єкту на ринок триває 12−24 місяці. Разом із здорожчанням матеріалів, це все призведе до суттєвого зростання цін.

Україну точно очікує скорочення купівельної спроможності населення і, відповідно, зменшення можливостей придбати нерухомість. Водночас, у зв’язку з руйнуваннями житлового фонду внаслідок війни, нового житла вже потребують сотні тисяч українців.

Та, на жаль, вони не можуть собі дозволити придбати житло просто зараз, не говорячи вже про зростання цін. Ми отримаємо ситуацію, в яку повинні будуть втрутитись держава та місцеве самоврядування. Тут мова про комунальне житло, яке належатиме громаді міста, й яке може здаватися в довготермінову оренду саме незахищеним верствам населення, ВПО й тим групам людей, які потребують, але не можуть дозволити собі придбати його.

Таким чином міста отримають ринковий інструмент впливу на ринок оренди, шляхом регулювання цін оренди житла, та й певною мірою на вартість первинного житла.

Такі комунальні квадратні метри міські адміністрації зможуть придбати на вже наявному ринку, залучивши фінансування з державних гарантій, міжнародних грантів, ЄБРР тощо, і це дасть певну можливість пожвавити сам ринок.

Другий блок, де потрібна участь держави, — це іпотеки чи лізинг житла. Зараз маємо поодинокі подібні програми у фонді молодіжного кредитування, які досить успішно працюють, хоча мають великий брак фінансування з боку міст та уряду.

Як відновлюватиметься ринок нерухомості

Безпека — головний фактор, який впливатиме на відновлення ринку нерухомості на перших етапах. У західних областях України з’являються нові категорії покупців, що безпосередньо матиме вплив на відновлення ринку. Це:

• тимчасово переміщені особи, які прожили довший проміжок часу в нових для себе містах, адаптувались, зрозуміли, що їм комфортно, вони готові продовжувати життя саме тут і мають на це відповідний ресурс;
• працівники компаній, які здійснили релокацію на захід України;
• інвестори, які хочуть мати житло на заході України, через безпековий фактор;
• інвестори в нерухомість також змінять свій фокус інвестування в західні регіони через фактор безпеки — з метою отримати ліквідний актив та прибуток.

До слова, припущення, що в перші місяці війни в західних областях скуплять всю нерухомість, виявились невиправданими. Відчувалося ситуативне зростання попиту на купівлю й оренду житла протягом перших двох-трьох місяців, а далі — знову спад.

У зв’язку з цим, у західних областях країни ринок нерухомості відновиться досить швидко, в Києві — також, після вирішення питання безпеки.

В інших регіонах, особливо тих, що потерпають від обстрілів, питання відновлення ринку нерухомості залежатиме від впевненості людей, які там проживають, у завтрашньому дні та (дуже важливо) підтримці з боку держави.