Що очікувати від первинного ринку житла 2023 року, - експерт

Про це ІА Дивись.info розповів співзасновник керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.

Найбільші ризки за останнє десятиліття

Експерт каже, що ризики для забудовників та інвесторів зараз чи не найбільші за останні 15 років. Так, за його даними, на межі банкрутства (тобто в умовах неможливості виконати зобов’язання перед покупцями та партнерами по бізнесу) перебуває до ⅔ девелоперських компаній.

Водночас, за оцінкою фахівця, сукупно до 30% інвесторів, що придбали житло за допомогою програм з розтермінування та іпотеки, з об’єктивних фінансових причин не спроможні погасити накопичену заборгованість за платежами.

«На даний час все вказує на те, що в 2023 році ринок «житиме» саме в таких скрутних умовах», - коментує Семенцов.

Які фактори позитивно вплинуть на ринок?

На думку фахівця, ідеться про:

• прогнозований і контрольований рівень інфляції, що в річному вимірі не перевищить 25%,
• зниження собівартості будівництва в середньому на 15% за рахунок конкурентної ціни будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт (зменшення витрат стане важливим запобіжником номінального зростання ціни за м2 для покупця),
• збільшення рівня доходів громадян в середньому на 15-20%,
• ефективна політика країни з відновлення економіки та залучення інвестицій, спрямованих на кредитування будівельної галузі і зокрема девелоперів під 3-5%,
• зростання рівня попиту, можливість для широких верств населення стати власниками житла за допомогою пільгових програм з іпотечного кредитування.

Ймовірне поновлення попиту

Семенцов каже, що за повного збігу всіх факторів, 2023 року може відбудеться часткове поновлення попиту, але, порівняно з березнем-квітнем 2022 року, в межах 10-15%.

«У найближчі 2-3 місяці на ринку збережеться мінімальний (точковий) попит на новобудови переважно економ- і комфорт-класу з рівнем готовності від 80% і вище» , - каже він.

При цьому понад 90% покупців будуть зацікавлені в придбанні житла лише у кількох містах:

• Києві,
• Івано-Франківську,
• Львові,
• Чернівцях,
• Ужгороді
• частково Одесі.

На скільки зросла вартість м2?

Він нагадав, що собівартість м2 з початку широкомасштабного вторгнення зросла в середньому на 25-30% в іноземній валюті, що вплинуло на збільшення цін для покупців.

«Попри те, що забудовники суттєво збільшили вартість м2 (в середньому на 40% в гривневому еквіваленті), такі цінові зміни на тлі нульового попиту можна вважати суто формальними. Адже протягом останніх 6 місяців реальний покупець за умови повної сплати вартості квартири, міг розраховувати на суттєву знижку в розмірі від 10% до 20%. І з великою долею вірогідності дана тенденція триватиме щонайменше наступних 3 місяці», - розповів фахівець.

Зміни у будівництві

Володимир Семенцов розповідає, що 2023 року, попри війну та похідні від неї об’єктивні обставини, на первинному ринку житла цілком можливі тектонічні зміни у веденні будівельного бізнесу, які ґрунтуватимуться на високій якості об’єктів та безпечному придбанні житла. 

Серед головних можливих змін експерт відзначив такі:

• впровадження в девелопменті житла принципово нових форм ведення бізнесу, насамперед це стосується залучення потужних інвесторів ще на старті проєкту, в тому числі і комерційних банків, що дасть змогу акумулювати до 80-100% необхідних витрат на зведення того чи іншого житлового комплексу і гарантуватиме контроль за своєчасним виконанням будівельних робіт,
• нові закони №2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» і №2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» обумовлять поступовий перехід девелоперів на продаж квартир вже після введення об'єкта в експлуатацію,
• через високий попит на оренду житла і суттєвий дефіцит якісної пропозиції, у 2023 році можливий поступовий розвиток нових форматів нерухомості, як, наприклад, сервісні апартаменти.

Скільки знадобиться на відновлення після війни?

Експерт прогнозує, що після перемоги у війні для повноцінного поновлення первинного ринку житла знадобиться щонайменше 3 роки. Тому прийдешній 2023 рік може стати лише підґрунтям для майбутніх позитивних змін.