«Під вікнами ростуть будинки»: за і проти розвитку Північного Львова

Журналістка ІА Дивись.info розповідає про позицію місцевих мешканців, архітекторів та влади щодо майбутньої реконструкції Північного Львова.

Розвиток Північного Львова

У Львові розпочали тестове планування розвитку району Північного Львова — однієї з найбільших і найскладніших територій міста площею близько 690 гектарів. До процесу залучили п’ять міждисциплінарних команд із Швейцарії, Франції, Нідерландів, а також Києва і Львова. Проєкт реалізують за фінансової підтримки швейцарських партнерів.

Перший воркшоп відбувся наприкінці листопада 2025 року. Тоді часники оглянули територію, зокрема житлову забудову, природні ландшафти та об’єкти соціальної інфраструктури, зокрема представили початкові підходи до розвитку району та окреслили ключові виклики.

Північний Львів охоплює територію, обмежену вулицями Замарстинівською, Мазепи, Грінченка, Богдана Хмельницького та межею міста. Серед його особливостей — складна топографія, наявність природних територій Розточчя і долини Полтви, а також поєднання радянської житлової забудови з новими об’єктами. Зі слів фахівців департаменту архітектури та урбаністики Львова, чинна містобудівна документація для цієї зони значною мірою базується на застарілих підходах і не враховує сучасних вимог до екології, мобільності та інтегрованого розвитку.

Для напрацювання нових рішень застосовують метод тестового планування — інструмент, поширений у Швейцарії для роботи зі складними територіями. Він передбачає паралельну роботу кількох команд над різними сценаріями розвитку з подальшим порівнянням результатів. Процес супроводжує міжнародна консультативна рада за участі урбаністів, архітекторів і фахівців з мобільності з європейських країн та України.

Другий воркшоп відбувся напередодні, 21 березня, — команди представили деталізованіші пропозиції. Фінальний етап має відбутися влітку, після чого сформують узагальнені рекомендації. Вони стануть основою для оновлення містобудівної документації району.

«Ми розпочали цей процес, щоб узгодити всі інтереси мешканців, громади, багатьох кооперативів, які тут є, де люди мешкають в однородинних будинках і не мають достатньо доріг, де є потреби розвитку інших локацій, соціального житла, лікарень тощо. Тому щоб узгодити всі ці елементи в ширшій території північної частини Львова — ми розпочали тестове планування спільно з нашими партнерами та експертами з європейських країн і за підтримки міста Цюрих і кантону Цюрих», — зазначив Антон Коломєйцев, головний архітектор Львова.

У тестовому плануванні Північного Львова беруть участь:

• Команда 1: Hosoya Schaefer Architects (Швейцарія) + ATO-Bel architects (Львів)
• Команда 2: Agence TER (Франція) та Martin Duplantier Architectes (Франція) + Urbaideas (Львів), Room⁶⁶ (Львів) та Burø (Київ)
• Команда 3: Karres en Brands (Нідерланди) + Drozdov & Partners (Львів)
• Команда 4: West 8  (Нідерланди) + AVR Development (Львів)
• Команда 5: Studio Vulkan (Швейцарія) + ABMK (Львів)

Що думають мешканці

Місцева мешканка Галина Кашаєва зазначає, що запропоновані проєкти не враховують реальної ситуації в районі, зокрема транспортних проблем. З її слів, звідси неможливо виїхати — вулиця Миколайчука постійно стоїть у заторах. Вона каже, у районі вже є дефіцит паркувальних місць, а нове будівництво лише погіршить ситуацію.

«Зараз будують житловий комплекс прямо під нашими вікнами — на 85 квартир і 73 паркомісця. Це означає, що додаткові десятки автомобілів щодня виїжджатимуть і повертатимуться. Якщо зараз неможливо виїхати з району, то що буде далі?» — зазначає жінка.

Вона також стверджує, що прибудинкову територію, якою користувалися мешканці, приватизували без їхнього відома. «Ми стикнулися з тим, що у нас забрали прибудинкову територію. Там росли дерева, це був дитячий майданчик. Про зміну меж ділянки нас ніхто не повідомляв. Ми дізналися про це лише наприкінці 2025 року, коли забудовник почав переносити огорожу прямо до наших вікон. Міська рада це погодила, але з нами це не було узгоджено. Є сумніви щодо законності цих рішень», — говорить Галина Кашаєва.

Мешканка також звертає увагу на можливі порушення будівельних норм і вплив будівництва на стан будинку.

«Відстань від кута нашого будинку до нового — близько 15 метрів, хоча заявляють про 20 метрів від фасаду до фасаду. Але не враховують нерівності будівлі. У нас панельний будинок 1980 року, і він уже в незадовільному стані. Після початку робіт тріщини в під’їздах збільшилися, нахилилася лінія електропередач», — каже вона.

Галина Кашаєва також критикує підходи до планування інфраструктури. «Нам розповідають про паркувальні майданчики і хаби, але це відірвано від реальності. Планують розширювати дорогу, забираючи зелені насадження, або ж будувати комерційні об’єкти. Незрозуміло, де там паркуватимуться клієнти і як це вирішить проблему», — зазначає вона.

Окремо вона звертає увагу на загальну тенденцію забудови району. «Те, що раніше було пагорбами, деревами і зеленими зонами, зараз забудовують. Там уже працює багато будівельної техніки, постійний пил і шум, відсутні нормальні умови для мешканців. Замість того, щоб вирішити наявні проблеми — хаотичну забудову, затори, відсутність паркування — міська рада намагається залучати інвесторів до нових проєктів. Це виглядає як спроба легалізувати те, що вже відбувається», — говорить мешканка.

Олеся Дацко, мешканка вулиці Загірної, громадська активістка і науковиця, критично оцінює представлені варіанти планування території. «Є п’ять варіантів, які пропонують, але я вважаю це неякісним і дуже сумнівним плануванням. По-перше, прозвучало, що проєктанти не мали доступу до всіх карт Генерального плану. Тоді виникає питання: як вони взагалі планували?» — зазначає вона.

За її словами, для таких масштабних територій необхідні попередні дослідження, яких, на її думку, не проводили. «Йдеться про територію понад 300 гектарів — це фактично окреме місто. У попередньому детальному плані передбачалося близько 36 тисяч мешканців, але реально ця цифра може бути вдвічі більшою. У таких випадках спочатку мають проводитися комплексні дослідження території. Натомість ми їх не бачимо», — каже Олеся Дацко.

Вона також наголошує на проблемах інженерної та соціальної інфраструктури. «У нас є серйозні інфраструктурні виклики. За наявними даними, близько 5% вулиць у Львові не каналізовані. Частина нашої вулиці також не має каналізації. Виникає питання: якщо проєктанти не бачили інженерних мереж, то як вони планують підключення? Існуючі мережі вже перевантажені», — зазначає мешканка.

Активістка також ставить під сумнів доцільність розширення житлової забудови без чіткого розуміння демографічної ситуації. «Житлове планування не може відбуватися без прогнозу розвитку громади. Скільки людей тут планується? Чи зростатиме населення? Я прогнозую, що Україна матиме одну з найнижчих часток молоді в Європі. Уже зараз є будинки, які формально куплені, але фактично не заселені. У перспективі це може призвести до занепаду районів», — каже Олеся Дацко.

Як приклад вона наводить європейський досвід управління житлом. «У деяких країнах, зокрема в Німеччині, існують механізми, які стимулюють використання житла, щоб уникати його занепаду. У нас натомість будують нове, не вирішуючи проблем із вже наявним житловим фондом», — зазначає мешканка.

Олеся Дацко також звертає увагу на нестачу соціальної інфраструктури для дітей. «У Шевченківському районі фактично є один будинок школяра — це єдиний центр позашкільного дозвілля. Частину його приміщень уже переобладнали під дитячий садок через нестачу місць. Це свідчить про глибоку соціальну проблему, яку потрібно вирішувати в першу чергу», — каже мешканка.

Роман Іванців, депутат Львівської міської ради у минулому скликанні та мешканець району, вважає, що проєкт реорганізації та перепланування Північного Львова є запізнілим і не враховує системних проблем району.

«Це значно запізніло. Ще у 2015 році про цей район говорили як про “Індію”, навіть на картах так позначали. Зусиллями багатьох мешканців ситуацію вдалося змінити — район став більш впорядкованим і привабливим. Але саме тоді сюди зайшов потік забудовників», — зазначає він.

За словами Романа Іванціва, ще 2021 року мешканці намагалися вплинути на ситуацію через міську раду.

«Ми виходили з пікетами, щоб міська рада не надавала дозволи хаотично, а створила робочу групу і забезпечила поступовий розвиток із паралельним розвитком інфраструктури. Таку робочу групу створили розпорядженням міського голови, ми кілька разів зустрічалися, але вона не завершила роботу. З початком повномасштабної війни її фактично перестали скликати», — каже мешканець.

«Я можу помилятися в цифрах, але станом на 2020 рік у районі проживало близько 5 600 людей, тоді як дозволів на будівництво вже 2021 року було видано на 9 600. Тобто йдеться про кратне зростання населення. Висотні будинки і смарт-квартири означають значно більшу щільність проживання. Це перетворюється на “кам’яні джунглі”, де люди фактично не можуть виїхати з мікрорайону», — зазначає Роман Іванців.

За його словами, проблема транспортної доступності лише поглиблюється, а запропоновані рішення не є ефективними.

«Зараз через громадські слухання озвучують ще більші цифри — плюс 30–40 тисяч мешканців. Але інфраструктуру ніхто не розв’язує. Часто згадують про трамвай, але він не вирішує проблему. Якщо він стоїть у заторах і не має пріоритету руху, якщо складно здійснити поворот, зокрема на Замарстинівську, то він просто не працює як ефективний транспорт. Вранці ним практично не користуються, бо неможливо спрогнозувати час доїзду», — пояснює Роман Іванців.

«Давати нові дозволи на забудову без вирішення цих питань — це означає поглиблювати проблему. Люди стають заручниками, бо виїзд із району займає надто багато часу. Це болюче питання, зважаючи на те, скільки зусиль було вкладено в розвиток району», — каже мешканець.

Роман Іванців звертає увагу і на стан зелених зон. «Я не бачу зараз розвитку зелених зон. За моєї каденції ми відновили і перезапустили Замарстинівський парк, створили низку скверів, привели їх до ладу. Зараз цієї роботи не видно. Натомість забудова триває дуже активно», — зазначає він.

«Місто зараз не вирішує проблеми, а створює нові. Ці питання потрібно вирішувати паралельно з розвитком, а не ігнорувати мешканців. У підсумку це може перетворитися на ситуацію, подібну до Сихова 1990-х років, але з вищою щільністю і в складніших умовах. Не хотілося б, щоб після всіх цих обговорень усе завершилося тим, що плани залишаться планами, а забудова продовжиться», — каже місцевий мешканець.

Усі зібрані коментарі мешканців опублікують у звіті. Його отримають команди, щоб доопрацьовувати пропозиції.

Що думають архітектори

Громадський активіст та голова ГО «Зручне місто» Юрій Тер-Арутюнян вважає, що представлений проєкт є спробою впорядкувати вже наявні процеси розвитку території.

«Те, що я сьогодні побачив, — це концепція розвитку території між Голосківським цвинтарем, Брюховицьким лісом, вулицями Замарстинівською та Мазепи. Цей район уже розвивається і потребує цілісного бачення. Будівництво триває фактично щодня, і якщо це відбуватиметься без логіки, ідеї та порядку, то не дасть якісного результату в майбутньому», — зазначає він.

За його словами, ключове завдання — впорядкувати вже запущені процеси. Активіст також звертає увагу на формат напрацювання проєкту.

До слова, більше про проблеми ремонту доріг Юрій Тер-Арутюнян розповідав тут.

«Над концепцією працюють п’ять команд, які пропонують різні підходи. Люди можуть поділитися своїми ідеями та зауваженнями. Сьогодні було багато мешканців, які озвучували свої проблеми — зокрема щодо земельних ділянок чи паркування. Я розумію, що ці зауваження максимально враховуватимуться, після чого команди доопрацьовуватимуть свої пропозиції. У підсумку мають об’єднати всі напрацювання і вийти з фінальним рішенням: яким має бути цей район, які його складові, що саме тут повинно бути», — пояснює він.

Він наголошує, що наразі не йдеться про безпосереднє будівництво. «Це не про те, що за цим проєктом щось одразу будуватимуть. Йдеться про те, щоб взяти під контроль те, що вже відбувається, і сформувати бачення розвитку на перспективу 50–100 років — з урахуванням потреб міста і мешканців», — зазначає він.

Своїми думками, зокрема, поділився учасник 2 команди львівський архітектор Андрій Штендера. Він зазначає, що ключовим підходом команди до розпланування північної частини Львова є опора на природну спадщину території.

«Наш підхід до розпланування північної частини Львова полягає в тому, що ми вирішили працювати з природною спадщиною цього району і поставити її на чільне місце. Фактично з кожної точки центру міста, особливо з підвищень чи дахів, видно зелений горизонт північної частини міста. Це початок Розточчя — унікальна територія з точки зору біорізноманіття і топографії», — каже він.

«Ми підходимо до проєкту з точки зору низької житлової щільності і високої якості житла. Коли ми прийшли на ці ділянки, побачили дачі, подекуди закинуті городи, органічний і спорадичний розвиток території. Нас це зацікавило, і ми захотіли розвивати ідею життя в саду, життя в парку, життя в лісі», — зазначає Андрій Штендера.

Він додає, що концепція передбачає збереження близькості до природи та можливість для мешканців формувати власний простір. «Ми мали можливість поспілкуватися з мешканцями. Насправді всіх дуже турбує питання мобільності, зокрема паркування, адже більшість домогосподарств мають щонайменше один автомобіль», — додає архітектор.

Ірина Герц, архітекторка AVR Development, учасниця 4 команди, пояснює, що необхідність нового підходу до планування Північного Львова пов’язана із застарілістю містобудівної документації.

«Містобудівна документація, яка була зроблена для Львова — генеральний план — завершила свою дію у 2021 році. У ньому були закладені ідеї, що походять ще з радянських часів. Якщо підняти ці матеріали, можна побачити моделі з величезними висотками, магістралями, які перетинають місто, п’ятиполосними дорогами — просторами, які не є людського масштабу і де небезпечно перебувати. Це явно не ті цінності, які мають визначати сучасне містобудування», — зазначає вона.

Вона також наголошує на ролі реабілітаційного центру Unbroken у розвитку району.

«Ми вже четвертий рік живемо в умовах війни, є велика кількість ветеранів, які потребують комплексної реабілітації. “Unbroken” став магнітом, який притягує людей з усієї України до Львова. Відповідно, цей район уже втрачає пропускну спроможність для такої кількості людей, зростає попит на житло, медичні та реабілітаційні функції. Місто планує розвивати цю систему як цілісну екосистему — з лікарнею, університетом, спортивною інфраструктурою — щоб вона стала магнітом не лише для України, а й для Європи», — каже архітекторка.

За її словами, концепція проєкту команди зазнала змін після першого етапу обговорень.

«Фокус щільної забудови ми змістили на схід — на території, які зараз є промисловими і частково занедбаними, з більш пологим рельєфом. Це дає змогу розвивати території з потенціалом і водночас зберігати унікальний характер пагорбів Півночі Львова, не забудовуючи їх щільно», — зазначає фахівчиня.

У проєкті, за її словами, передбачено кілька ключових планувальних осей.

Ірина Герц підкреслює, що рельєф є ключовим фактором для планування району. «Північ Львова — це складна, схилиста місцевість: пагорби, улоговини, різні перепади висот. Це ускладнює забудову, тому важливо правильно обирати ділянки для розвитку і не втрачати природну структуру території», — пояснює вона.

«Одна з них — вісь вулиці Миколайчука, на яку нанизується екосистема Unbroken: лікарня, університет, спорт. Інша — вулиця Мазепи, яка сьогодні працює як бар’єр, орієнтований на автомобілі. Ми хочемо перетворити її на живу міську вулицю, з пішохідною та велосипедною інфраструктурою, комерцією, громадськими просторами, і з’єднати її із Замарстинівським парком. Йдеться не лише про нове будівництво. Ми пропонуємо механізми, за яких забудовники, отримуючи комерційні площі, інвестуватимуть у реновацію навколишніх будівель, зокрема радянської забудови, яка перебуває в незадовільному стані», — каже архітекторка.

Окрему увагу команда приділяє природній складовій території. «Однією з ключових ідей є так званий “зелений хребет” — мережа відкритих і частково закритих потоків, пов’язаних із системою Полтви. Ми пропонуємо їх відкрити, розчистити і сформувати навколо них рекреаційний пішохідний маршрут, який об’єднає різні частини Півночі Львова», — пояснює Ірина Герц.

Окремо архітекторка звертає увагу на феномен дач. «Дачі — це унікальне явище української культури, і на Півночі Львова вони досі збереглися. Зараз відбувається їх хаотичний викуп, і є ризик, що цей феномен зникне. Ми не хочемо цього допустити, тому пропонуємо тимчасово зупинити ці процеси, щоб напрацювати рішення, як інтегрувати ці території без втрати їхнього характеру», — зазначає вона.

«До нас зверталися мешканці, і найбільше їх турбує тема дач — люди бояться, що їхні ділянки забудують багатоповерхівками. Наше бачення — максимально зберегти ці території і не допустити масової щільної забудови», — додає Ірина Герц.

До слова, усі результати тестового планування покажуть на Lviv Urban Forum 2026, який відбудеться в червні. Більше про проєкт Північного Львова можна дізнатись тут.