Халатність чи «схема»? Як у Львові хочуть обдурити громаду на землі

У Львові навколо запланованого будівництва офісного центру на вул. Ржегоржа, 21 розгорнувся скандал. Отримавши численні відповіді на інформаційні запити від ЛМР, журналісти Дивись.info готові розповісти деталі скандального рішення виконкому.

Ця конкретна ситуація може пролити світло на один із видів «схем», що імовірно мають місце на будівельному ринку Львова. Відповідно, «слідкуймо за руками» та запам’ятовуємо хронологію подій. Якщо ж мова йде про тотальну неуважність чиновників, то міському голові варто ретельніше придивитися до роботи підлеглих та вчасно втрутитися у ситуацію, поки точка неповернення ще не пройдена.

Коротко про хронологію

Спочатку міська рада пропонує потенційним інвесторам одні умови, а вже коли ділянка продана – умови тихо змінюються на значно вигідніші для забудовника. Принаймні так сталося із ділянкою, яку міська рада вирішила продати в лютому цього року. Це зафіксовано відповідною ухвалою ЛМР №3048 за 15 лютого 2018 року.  Перед таким рішенням міська рада навіть підготувала для ділянки по вул. Ржегоржа, 21 містобудівні умови та обмеження, що були прийняті 2017 року.

Під час аукціону потенційні власники ділянки заздалегідь знали: будувати можна не вище 14м (4 поверхи), та не більше як 39% з загальної площі ділянки. У травні провели земельний аукціон і продали ділянку по вул. Ржегоржа,21 площею 0,0394 га за майже 2,5 мільйона гривень. Новою власницею, згідно з результатами аукціону, стала пані Мазур, яка і мала би в подальшому збудувати на цій землі будівлю громадської забудови.

Але вже у серпні виконавчий комітет ЛМР приймає рішення ухвалити нові містобудівні умови та обмеження на цю ділянку, якими дозволяє забудувати 93% цієї землі десятиповерхівкою. Про ситуацію взагалі ніхто не дізнався би, якби місцеві мешканці не висловили свого протесту проти офісної висотки впритул до їхніх низькоповерхових будівель. Тому не зрозуміло, чи вперше виникають у Львові такі «правові колізії», коли на ділянках з’являються зовсім не ті будівлі, під які ці землі продавалися.

З кого питати

Містобудівні умови 2017 року в цій ситуації мають не рекомендаційний, а обов’язковий характер. На їхній основі приймалася ухвала ЛМР про продаж ділянки, вони були серед умов самого земельного аукціону і у фіналі вони ж – зафіксовані в угоді про купівлю-продаж земельної ділянки.

На другій сторінці нотаріально завіреної угоди йдеться:

«Вказана земельна ділянка передається з обмеженнями у відповідності до Додатку, затвердженого Рішенням Виконавчого комітету Львівської місткої ради «Про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва на будівництво офісного будинку на вул. Ф. Ржегоржа,21 на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах від 27.10.2017 року №980.

Містобудівні умови та обмеження наступні: 1. Гранично допустима висотність будівель та споруд у метрах – 4 поверхи – 14,2 м … 2. Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки – 39,23%; 3. Максимально допустима щільність населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці  - на ділянці не передбачається будівництво житлових будинків».

Тобто, вказані обмеження є обов’язковою, так би мовити, суттєвою умовою договору міста із новим власником землі.

Але проходить два місяці і той самий Виконавчий комітет приймає нові містобудівні умови. Цікаво, що у порядку денному засідання виконкому йдеться не про затвердження нових, чи оновлених чи про зміни у попередніх умовах, а просто – питання №39: «Про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва на будівництво гр. Мазур Г.М. офісного будинку з об’єктами торгівлі та дитячим центром дозвілля на 1-ма та 2-му поверхах по вул. Ф. Ржкгоржа, 21». Як йшлося на засідання виконкому, скасування попередніх умов мало би міститися у рішенні про прийняття нових, але це – лише слова, озвучені на засіданні. Проекту рішення виконкому на інформаційні запити журналістам не надають.

Справа в тому, що ці містобудівні так і не були підписані мером Львова та опубліковані на сайті ЛМР, тож вважаються такими, що прийняті, але у силу не вступили. Тож про зміст документу можна судити виключно з відеозапису засідання виконкому, де були озвучені тези з проекту рішення, адже текст вказаного рішення журналістам також не надають.

Суперечливий виконком

Саме ж засідання виконкому від 10 серпня вартує окремої уваги. Мова йде про питання №39, про затвердження містобудівних умов та обмежень на вказану ділянку.

Презентував проект рішення головний архітектор міста Юліан Чаплінський. Під час обговорення один з членів виконкому нагадав, що ділянка була продана з аукціону вже з певними умовами та запропонував для початку скасувати принаймні попередні містобудівні.

«Були намальовані дуже умовні містобудівні умови на замовлення департаменту містобудування», - зауважив Чаплінський. При цьому архітектор не зауважив, що «умовні та намальовані» містобудівні увійшли в усі проекти рішень, правила аукціону і навіть фінальну угоду продажу ділянки, завірену нотаріусом.

Більше того, на зауваження когось із членів виконкому щодо того, що при продажі ділянки на аукціоні майбутні власники при підвищенні ставок враховують, скільки саме площ можуть збудувати на майбутній ділянці, Гелена Пайонкевич відповіла, що містобудівні умови можуть бути змінені або видані нові за заявою користувача: «Це ж власник земельної ділянки, чому він не може розпоряджатися нею?» - риторично запитала пані Пайонкевич.

Мер підсумував обговорення тезою про те, що офісна будівля та дитячий центр – це добре для міста, навіть не згадавши про своє улюблене питання до забудовників – благоустрій та кількість паркомісць. І хоч у попередніх рішеннях цього ж засідання мер кожного разу перепитував про думку місцевих мешканців, а за 10 хвилин до того говорив, як сильно цінує публічність прийняття подібних рішень, у цьому питанні він такої теми навіть не порушив.

Корупція чи недбалість?

Сукупність цих риторичних та фактичних запитань та «умовностей» наводить на підозри: це або продумана схема і корупція, або ж некомпетентне чи недбале ставлення чиновників юридичного та архітектурного управління ЛМР, а також членів виконкому.

Згідно з Наказом МЕРТ №109 від 07.07.2011 року «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст», виконком ЛМР має розглянути звернення про надання містобудівних умов та обмежень, а першим у списку документів, які забудовник надає для розгляду питання видачі містобудівних умов, є «засвідчена в  установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою». І саме тут члени виконкому мали побачити копію договору купівлі-продажу ділянки, де на сторінці №2 у розділі, що стосується «обмежень, за якими продається ділянка» зазначені прийняті 2017 року містобудівні умови, заміна яких призводить до порушення суттєвих умов договору. А, як пояснили журналістам у юридичному департаменті ЛМР, «… у випадку порушення істотних умов даного договору юридичний департамент Львівської міської ради розглядатиме можливість звернення до суду».

Якщо підозри журналістів невірні, то члени виконкому мали би запитати, чи не створює їхнє рішення колізії, коли міська рада та забудовник порушують істотні умови договору? А де зробити благоустрій території, 93% якої віддається під забудову об’єктом? Якщо підозри журналістів невірні, то на засіданні виконкому мали би поцікавитися, а чи проводилися громадські слухання щодо такої суттєвої зміни поверховості та щільності забудови? Або, принаймні, поставити одне запитання (яке в інших випадках дуже люблять ставити на засіданнях): а де розташуються паркомісця для працівників офісного центру, відвідувачів торгових залів та батьків дітей, які проводитимуть час у дитячому центрі на 1 та 2 поверхах? Жодне з цих питань не зацікавило членів виконкому. Чомусь.

А тим часом, всі ці питання дуже стурбували мешканців і єдині громадські слухання, що були проведені щодо долі цієї ділянки, були ініційовані мешканцями вже після засідання виконкому. А от рішення на них було одностайним – повернутися до попередніх містобудівних.

Чому мешканці проти

У цій площині є кілька суто локальних проблем, а кілька – більш глобальних. Серед локальних проблем є інсоляція (тобто природнє освітлення помешкань) навколишніх будівель. Враховуючи, який великий відсоток ділянки за новими містобудівними має бути забудований, офісний центр «нависатиме» над 2-4-поверзовими будинками навколо. Наприклад, відстань до сусідів з протилежного по вул. Ржегоржа боку (двоповерховий маєточок), складатиме до 10 метрів. Між новою висоткою та вже існуючим житловим будинком лишається так само тільки кілька метрів, що ставить під питання проїзд пожежних машин та іншої спецтехніки. Втім, у ДСНС пояснюють, що із їх спеціалістами містобудівні умови ніхто не узгоджує, керуючись лише Державними будівельними нормами.

Крім того, за новими містобудівними умовами, вільними від забудови лишаються близько 27,5 кв. метрів ділянки.  Це повністю виключає наявність місць для транспорту як працівників офісного центру, так і його відвідувачів. Під час громадських слухань була представлена одна із робочих візуалізацій проекту, де парковка розташована… замість смуги дерев по просп. Чорновола!

Ситуація із рухом транспорту по пр. Чорновола складна: до обіду рух у бік центру стоїть в заторі, пообіді – рух з боку центру ускладнюється. Якщо ж автомобілі працівників центру запаркують одну зі смуг (а немає сумніву в тому, що так це і станеться), Чорновола просто буде непроїзним та створить ще більше проблем усім мешканцям Шевченківського району. Більше того, якщо забудовники прочитають такий прецедент мерії як сигнал «дозволено все», важко собі уявити, як поглибиться місцева криза із парковками.

Улюблені забудовники?

Цікаво, що фразу, яку сказала пані Гелена Пайонкевич на засіданні виконкому про те, що власник ділянки може розпоряджатися нею на свій розсуд, по суті повторив представник забудовника під час громадських слухань 24 вересня. То що дає цим людям таку впевненість у собі?

Придбала з аукціону ділянку пані Галина Мазур. Про це йдеться у відповідях Львівської міської ради, а також у копіях договору купівлі-продажу ділянки. А людина з таким же ім’ям, прізвищем та по батькові працювала директором будівельної компанії МС «Імперіал». Щоправда, працювала вона недовго – лише три місяці протягом 2016 року, а кілька років поспіль директором компанії був Мазур Андрій. Станом на 2018 рік пан Мазур досі є уповноваженою особою підприємства. Є імовірність, що це просто збіг обставин, але нова власниця ділянки ні в яких інших бізнесах «не світилася», а інших людей із таким ПІБ серед підприємців чи уповноважених осіб на Львівщині аналітична система YouControl не наводить.

У Львівської міської ради та компанії МС «Імперіал» є давні і доволі драматичні стосунки. Цей забудовник зводив скандальний ЖК «Хмельницький парк», який будували без відповідних документів на земельну ділянку. А тяганина із узаконенням будівництва тривала півтора роки, детальніше про це – тут.

Але важливо тут не це, а безпосередньо історія того, як компанія поводиться щодо закону та норм. Якщо коротко, то спочатку об’єкти без належних погоджень зводяться, а вже потім через суди та мирові угоди (варто зауважити, багатостраждальні) легалізовуються. При цьому, на місцеву владу тисне ще й факт сотень сімей, що придбали квартири у самобудах і тепер можуть опинитися на вулиці, тому чиновники буквально змушені шукати компроміс, аби не наразити себе на численні протести під мерією. Виглядає так, що і в цьому випадку забудовник цілком може спочатку все зробити, а вже потім розбиратися із юридичними наслідками.

Із цього всього залишається тільки одне ключове питання: чи змінить міський голова Садовий та виконком своє рішення від 10 серпня? Інакше, виглядає так, місто отримає і чергове «сіре» будівництво, і протести незадоволених мешканців і, зрештою, подальше пониження довіри до чиновників. А тим часом депутати ЛМР вже заявили про готовність виносити на сесію ухвалу про скасування рішення виконкому, однак для цього це рішення має бути принаймні підписане та опубліковане.

Мар'яна ТКАЧЕНКО