Як не натрапити на забудовника-шахрая, - поради юриста

Цього місяця у Львові відбулися два пікети клієнтів будівельних компаній. Йдеться про вкладників у квартири «ЄвроЛьвів» та «Рубікон Груп». Поки що наслідки протестів є такими, що до вирішення проблеми долучилося місто: у міській раді щотижня працюють робочі групи із залученням сторін конфліктів. Тож у пікетувальників з'явилася надія все ж отримати свої квартири. Але як це відбудеться, скільки потребуватиме часу та додаткових витрат — невідомо.

Ці історії стали підтвердженням того, що під час вибору забудовника не слід втрачати пильність. Юрист Володимир Марусяк розповів ІА Дивись.info, які важливі кроки слід виконати перед купівлею житла.

Порівняти ціни на ринку

Існує собівартість будівництва одного квадратного метра житла. Вона складається з різних компонентів, на які забудовник не може впливати, таких як вартість будівельних матеріалів, оплата праці та інші. Податки і норма прибутку також впливають на ціну, хоча забудовник має обмежений вплив на них.

Компанія не може продавати житло за ціною, яка є нижчою від власної собівартості без урахування прибутку. Інакше будинок не буде зведений, навіть якщо інвестиції складуть 100%. Тому перед вкладанням коштів у новобудову слід вивчити ринкові ціни на житло в регіоні. Значне зниження цін може свідчити про збільшення ризику фінансових втрат.

«Недобросовісні забудовники часто оперують ціною. Припустимо, якщо зараз середня ціна за квадратний метр 1000-1200$, то ціна, менша за 1000$, має викликати питання. Звичайно, тут не йдеться про те, що забудовник у такому разі обов'язково залишить будівництво на певному етапі роботи. Але вкладники мають враховувати це як вагомий ризик», - зазначає Володимир.

Проаналізувати історію компанії

Наступним важливим кроком є аналіз історії діяльності забудовника, зокрема його судової історії. Це можна зробити шляхом перевірки Єдиного державного реєстру судових рішень. Наявність численних судових суперечок з банками, участь у кримінальних справах, податкові конфлікти, а також велика кількість трудових спорів (наприклад, стосовно незаконного звільнення або невиплати заробітної плати) можуть свідчити про можливі проблеми для інвесторів у майбутньому. У рамках судових процедур будинок, який знаходиться в стані будівництва, може бути арештований для забезпечення позовних вимог. У кримінальних справах на земельну ділянку або незавершений будинок також може бути накладений арешт слідчими органами.

Необхідно також пам'ятати, що судові рішення не завжди є негативною інформацією. Важливим є не просто факт судових суперечок, а їх результати. Деякі забудовники успішно вирішують судові спори, захищаючи свої права та інтереси. Тому вивчення судової історії забудовника допомагає визначити ризики, але не завжди може передбачити всі можливі ситуації. Важливо ретельно аналізувати історію діяльності забудовника, оскільки під час будівництва житлового будинку існують значні ризики, які можуть призвести до непередбачуваних наслідків. Недостатній досвід компанії та несприятлива ринкова кон'юнктура можуть призвести до затримок у будівництві чи навіть до його зупинки.

«Можна провести самостійний аналіз в інтернеті. Хорошим рішенням буде зібрати інформацію про інші об'єкти забудовника - на якій вони стадії будівництва, почитати про них відгуки. А ще краще — поговорити з іншими клієнтами компанії, які вже мешкають у зданих об'єктах. Бо багато проблем виникає саме після будівництва: як підведені комунікації, який тариф на комунальні послуги, чи інфрастуктура відповідає зазначеному на початку будівництва проєкту».

Проконсультуватися з юристом

Незалежно від того, відбувається купівля нерухомості на первинному чи на вторинному ринку, цей процес завжди пов’язаний з підписанням договорів, оплатою вартості об’єкта нерухомості, нотаріальним засвідченням угоди під час купівлі не лише готової до експлуатації нерухомості, а й, найчастіше, тої, що ще будується.

«Однокімнатна квартира, до прикладу, коштує 32 тис $. У такому разі воно того вартує, аби найняти юриста. Зокрема у Львові є багато фахівців, які за 200-500$ роблять детальний аналіз доцільності купівлі нерухомості. Це вбереже клієнта від втрати коштів. Бо недобросовісні забудовники на ринку існуватимуть до тих пір, поки люди будуть породжувати на них попит», - підсумував експерт.

Як діяти вкладникам

Як зазначив фахівець, наразі є два способи вирішення проблеми. Перше — вкладники у квартири мають знайти союзника в ролі держави й спільно працювати у напрямку розуміння того, що насправді відбулося. Друге — слід залучити правоохоронні органи. Що важливо, це має відбуватися паралельно.

«Коли люди заявляють про шахрайство, слідчі мають зібрати усі документи й зробити відповідні експертизи. І тільки тоді ми зможемо зрозуміти, чи так це є насправді. І вже після того конкретна фізична особа зможе бути притягнута до кримінальної відповідальності. Бо у випадку, якщо це господарська відповідальність, до прикладу, через нестачу грошей, то відповідальність має нести загалом підприємство, а не окремо директор чи засновник», - пояснив Володимир.

Вихід із ситуації, додав він, наразі один: закінчити будівництво на об'єктах власними коштами:

«Вкладникам у конкретний будинок треба об'єднатися, найняти фахівців, зрозуміти, на якому етапі робота й скільки треба грошей для завершення будівництва, а тоді власним коштом добудовувати житловий комплекс. Іншого шляху, на жаль, немає».