«єОселя»: в Україні пожвавився попит на новобудови

Про це ІА Дивись.info повідомила банкірка Олена Дмітрієва.

«єОселя» — іпотеку на житло беруть активніше

За її словами, йдеться не лише про розширення можливостей для громадян придбати власне житло, а й про важливий економічний інструмент підтримки будівельної галузі, суміжних секторів та внутрішнього попиту загалом.

Банкірка акцентувала, що за підсумками 2025 року на первинному ринку було видано вдвічі більше іпотечних кредитів, ніж у 2024-му: 1467 проти 747, і на 20% більше, ніж у 2021 році, коли було видано 1217 іпотек.

На її думку, такі цифри свідчать про істотне пожвавлення сегмента новобудов, який ще донедавна залишався для більшості покупців надто дорогим або ризикованим. Водночас частка продажів житла в кредит поки що залишається невисокою — лише 0,9% від кількості квартир на початкових стадіях будівництва.

«Ринок має дуже значний потенціал для подальшого розвитку, а іпотека лише починає розкриватися як системний драйвер первинного житла. Сьогодні саме іпотека поступово стає одним із ключових інструментів відновлення первинного ринку житла в Україні. Для багатьох родин кредит фактично став єдиною реальною можливістю придбати квартиру в новобудові», — каже перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.

Олена Дмітрієва підкреслила, що ключовим рушієм цього процесу залишається державна програма «єОселя». Сьогодні 99% усіх кредитів на первинному ринку припадає саме на неї. І це, по суті, головна характеристика нинішнього іпотечного ринку: саме держава дає поштовх кредитуванню новобудов, тоді як без такого механізму розвиток цього сегмента був би значно повільнішим. Адже, як наголосила банкірка, на первинному ринку фактично працюють лише 6 банків із 16, які загалом надають іпотечні кредити.

«Саме державна програма “єОселя” зараз формує основний імпульс для розвитку іпотеки на первинному ринку. І якщо говорити про пожвавлення попиту на нове житло, то сьогодні це насамперед заслуга цього механізму», — зазначила експертка.

Водночас значення іпотеки для економіки виходить далеко за межі самого житлового питання. За словами Олени Дмітрієвої, у 2025 році загалом 9 млрд грн кредитних коштів було спрямовано на придбання квартир від забудовника. Водночас загальна кількість кредитів на первинному ринку та на придбання готового житла від забудовника вже перевищила кількість кредитів на вторинному ринку: їхня частка сягнула 57% від загальної кількості іпотек.

Для порівняння: у 2024 році таких кредитів було надано лише на 4,8 млрд грн, а їхня частка становила 32% від загального обсягу іпотечного кредитування. 

«Іпотека дедалі відчутніше стимулює появу нової пропозиції на ринку. Адже коли кредитні кошти спрямовуються в новобудови, вони працюють значно ширше, ніж просто на купівлю квартири. Вони підтримують будівництво, суміжні галузі, зайнятість і внутрішній попит. Тому розвиток іпотеки на первинному ринку — це і житло для людей, і ширший економічний ефект, що вкрай важливо в умовах тривалої війни», — підкреслила Олена Дмітрієва.

За її словами, попри позитивну кредитну динаміку, будівельний сектор ще далекий від довоєнних показників. У 2025 році в експлуатацію було введено лише 63% квартир від рівня 2021 року. Ба більше, порівняно з 2024 роком кількість прийнятих в експлуатацію квартир навіть дещо зменшилася, що свідчить про вразливість відновлення і збереження низки стримувальних факторів для забудовників.

Крім того, кількість квартир на початку будівництва у 2023–2025 роках становить лише 65% від кількості квартир, прийнятих в експлуатацію. Тобто ринок поки що більше добудовує вже розпочаті об’єкти, ніж активно запускає нові. Хоча у 2025 році нове будівництво пожвавилося — на 53% нових квартир було більше, ніж у 2024 році, — його обсяг усе одно склав лише 44% від рівня 2021 року.

«Попри позитивну динаміку іпотеки, темпи нового будівництва поки що все ще відстають від реальних потреб ринку. А це означає, що поряд із підтримкою покупця потрібні додаткові стимули і для забудовників», — зауважила Олена Дмітрієва.

Банкірка також акцентувала, що наразі комерційні банки все ще обережніше ставляться до класичної «первинки», ніж до кредитування купівлі готового житла від забудовника. У 2025 році на придбання готового житла від забудовника було видано 3249 кредитів, тоді як безпосередньо на первинному ринку — 1467. Тобто готове житло кредитувалося у 2,2 раза активніше. 

«Вочевидь, нове житло вже стало головним вектором розвитку іпотечного ринку. Саме тому подальший розвиток іпотеки має стратегічне значення. Для забудовників критично важливо фіксувати не лише потенційний інтерес покупця, а саме платоспроможний попит, підкріплений кредитними механізмами. Іпотека є своєрідним містком між можливістю громадянина придбати житло та готовністю забудовника запускати нові проєкти. Чим стабільнішим і зрозумілішим буде цей інструмент, тим сильнішим буде його вплив на весь ринок», — вважає Олена Дмітрієва.

Регіонально іпотека на первинному ринку також має виразну концентрацію. У 2025 році 64% усіх кредитів було видано в Києві та Київській області. Загалом на п’ять регіонів-лідерів припало 86% усіх іпотек на первинному ринку. Це Київ із часткою 44,6%, Київська область — 19,3%, Львівська область — 14,6%, Івано-Франківська — 4,5%, Полтавська — 3,1%. Така структура свідчить, що розширення іпотечного кредитування в регіонах залишається одним із ключових резервів для подальшого розвитку сегмента.

«єОселі» — які зміни

Додаткові можливості для цього створює мережа акредитованих об’єктів у межах «єОселі». Наразі ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло») акредитувала 338 житлових комплексів по всій Україні. Це важлива база для розширення програми, адже покупець має не лише право на кредит, а й реальний вибір житла, яке відповідає її умовам.

Олена Дмітрієва також нагадала про останні зміни в програмі «єОселя». Зокрема, до пільгових категорій громадян, які можуть отримати кредит під 3%, були віднесені мобілізовані військовослужбовці. Крім того, змінено види фінансування, за якими можуть бути придбані майнові права на житло: додано друге та наступні відчуження майбутнього об’єкта житлової нерухомості, але водночас виключено можливість фінансування за договорами купівлі-продажу деривативу.

Також були введені нові параметри щодо площі та вартості житла: нормативна площа тепер становить 52,5 кв. м для сім’ї з однієї або двох осіб і додатково 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї, а максимальна площа квартири обмежена 115,5 кв. м. Водночас вартість 1 кв. м та загальна вартість житла не можуть перевищувати встановлені граничні показники більш ніж на 10%, при тому що гранична вартість квадратного метра була збільшена у 2 рази.

Перші результати цих змін уже помітні. У березні 2026 року на первинному ринку було видано рекордні 240 кредитів. Одночасно скоротилася частка дорогих квартир у кредит: якщо у 2025 році житло дорожче 3 млн грн становило 37% серед придбаних в іпотеку квартир, то в березні 2026 року — вже 24%. Також істотно зменшилася площа придбаного в кредит житла: квартири до 50 кв. м у березні 2026 року обрали 62% позичальників проти 37% у 2025 році.

«Оновлені умови “єОселі” вже впливають на структуру попиту. Програма дедалі чіткіше працює як інструмент підтримки масового, більш доступного житла. Позичальники частіше обирають компактніше й доступніше житло, а рекордна кількість кредитів, виданих у березні 2026 року, свідчить про одне: попит на доступну іпотеку в Україні є і він здатен зростати», — зазначила Олена Дмітрієва.

Банкірка прогнозує, що у 2026 році саме «єОселя» залишатиметься основним драйвером кредитування на первинному ринку. Однак для того, щоб іпотека справді стала системним механізмом відновлення житлового будівництва, потрібна активніша участь банків у роботі з регіональними забудовниками та ширше залучення фінансових установ до кредитування новобудов. Адже за нинішніх умов саме готовність банків фінансувати первинний ринок може стати одним із найважливіших стимулів для запуску нових проєктів і поступового повернення галузі до активного зростання.

«Для повноцінного відновлення первинного ринку потрібні два паралельні чинники: доступна іпотека для покупця і більша готовність банків працювати із забудовниками. Лише баланс попиту і пропозиції дасть змогу ринку перейти від точкового відновлення до системного зростання», — резюмувала Олена Дмітрієва.