Оренда нижча за ринкову: хто зможе мешкати в новому соціальному житлі у Львові

Місто бере участь у відборі громад для реалізації пілотних проєктів соціального житла, який проводять Міністерство розвитку громад та територій України разом із Європейським інвестиційним банком, для ІА Дивись.info розповів директор ЛКП «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації» Юрій Теліпський.

За його словами, заявки на участь подали близько 29 громад. Львів увійшов до п'ятірки міст, які залишилися на завершальному етапі відбору. Остаточне рішення очікують орієнтовно у листопаді. Після цього мають визначити громади, які отримають грантову та кредитну складові для реалізації проєктів.

Яким буде нове соціальне житло на Миколайчука

Загальна площа ділянки на вулиці Миколайчука становить 3,8 гектара. Водночас на першому етапі місто планує реалізовувати лише частину всього комплексу.

Йдеться приблизно про 400 квартир, у яких зможуть проживати близько тисячі людей. Житло не передаватимуть мешканцям у приватну власність — квартири залишатимуться у власності міста і їх надаватимуть в оренду.

Під час архітектурного конкурсу місто визначило вимоги до майбутньої забудови. Зокрема, житло має бути безбар'єрним, а площа квартир становитиме переважно від 50 до 60 квадратних метрів.

Проєкт комплексу соціального житла в районі вулиці Івана Миколайчука став переможцем Всеукраїнського відкритого архітектурного конкурсу, який організувала Львівська міська рада. Йдеться про нове будівництво багатоквартирних житлових будинків разом із приміщеннями громадського обслуговування. Конкурс виграла львівська архітектурно-інжинірингова компанія AVR Development.

За задумом архітекторів, комплекс має стати частиною екосистеми Unbroken та поєднати житлову забудову із зеленими зонами поблизу. Однією з особливостей ділянки є складний рельєф, тому під час проєктування будинки та двори розташовували так, щоб врахувати перепади висот і відкрити з території комплексу види на зелені пагорби Збоїща.

«На нашу думку, для соціального житла ключовим критерієм якості є збереження балансу між економічною доцільністю та просторово-естетичними характеристиками. Особливо в умовах війни необхідно притримуватися максимальної ощадності у використанні ресурсів. Найбільшим викликом проєкту є складний рельєф ділянки, вкрай важливо було перетворити його на перевагу, що додасть середовищу живописності», — кажуть в AVR Development, котрі опікуються проєктом.

Середня висота майбутніх будинків становитиме шість-сім поверхів. Для комплексу розробили вісім типових житлових секцій і п'ять варіантів оформлення фасадів. Їх планують по-різному поєднувати між собою, формуючи напіввідкриті квартали, спарені та окремі будинки. Ще дві секції біля громадської площі матимуть окремі архітектурні рішення.

Типові елементи автори проєкту обрали, зокрема, для того, щоб спростити та здешевити будівництво. Водночас квартали не мають бути однаковими: будинки відрізнятимуться розташуванням, фасадами, балконами та лоджіями. Для фасадів передбачили переважно охристі відтінки з окремими холодними акцентами. Утеплення та оздоблення планують виконувати за технологією «мокрого» фасаду з тинькуванням.

Якими будуть квартири

У комплексі планують кілька типів житла. Окрім звичайних одно-, дво- та трикімнатних квартир, архітектори запропонували так звані кластерні секції. Вони складатимуться з невеликих студій і спільного простору, де мешканці зможуть проводити час, готувати та їсти.

Подібні спільні приміщення можуть з'явитися і в частині будинків зі звичайними квартирами. Якщо згодом потреби у них не буде, ці площі можна буде приєднати до квартир. Як експериментальний формат у проєкті також передбачили окремі дворівневі міністудії з антресолями.

Під час проєктування автори також заклали принципи доступності та інклюзивності, соціальної рівності, економного використання ресурсів, енергоефективності та екологічності.

Що ще буде у соціальному житлі

Перші поверхи та основні пішохідні напрямки планують доповнити громадськими і комерційними приміщеннями. У проєкті передбачили офіси, супермаркет, дошкільний навчальний заклад, спортивний центр з елементами реабілітації та центр громади.

Окремо в комплексі передбачена соціальна інфраструктура. Зокрема, раніше в архітектурній концепції йшлося про дитячий садок, спортивні та інші громадські об'єкти. Їх мають розвивати разом із житловою забудовою, враховуючи збільшення кількості мешканців у цьому районі.

«Це довгостроковий проєкт, який триватиме декілька років. Місто, як і в інших своїх проєктах, залучає, зокрема, приватних інвесторів, щоб реалізовувати такі об'єкти комплексно. Тобто щоб житло не функціонувало саме по собі, а було частиною всієї інфраструктури, яка розвиватиметься в цьому мікрорайоні», — каже Юрій Теліпський.

До слова, про те, чому Львову бракує соціального житла, ми розповідали у нашому подкасті:

Громадські простори мають облаштувати у різних частинах комплексу, зокрема поблизу основних пішохідних маршрутів. Окремо на території передбачено три тимчасові водойми, де збиратимуть дощову воду з дахів. Біля них також планують створити місця загального користування.

Одним з основних пішохідних просторів має стати зелений променад. Він з'єднає наявну житлову забудову із пагорбами Збоїща. Поруч із ним передбачили громадський простір та супермаркет.

«Окремою складовою проєктних рішень стала тема експлуатованих дахів. Їхня реалізація передбачається як окрема черга після акумулювання відповідних коштів з оренди.
На них можуть розміщуватися теплиці для міського городництва, різнофункційні майданчики, амфітеатри з розкриттям видів на зелені пагорби. Дахи різних секцій пропонуємо об’єднувати задля влаштування прогулянкових маршрутів», — розповідають архітектори.

Як організують рух транспорту

Основний автомобільний доступ до комплексу передбачили через відгалуження проєктованої вулиці від вулиці Миколайчука та через наявну житлову вулицю, профіль якої пропонують змінити.

Безпосередньо через ділянку має пройти Проєктована ІІ. Її запланували звивистою, щоб врахувати рельєф та нормативні вимоги до ухилу дороги, а також зменшити ймовірність транзитного руху через житловий комплекс.

Автомобілі зможуть під'їжджати до житлових секцій для короткої висадки та посадки пасажирів за принципом «kiss&ride». Для тривалішого зберігання автомобілів передбачили підземні паркінги. Над ними залишатимуть ділянки з достатньою глибиною ґрунту, щоб там можна було висаджувати великі дерева.

Вздовж частини вулиць також мають прокласти велодоріжки. Пішохідні маршрути планують відокремлювати від основного автомобільного руху та поєднувати із зеленими зонами комплексу.

До речі, нещодавно ми розповідали, що зміниться для водіїв і пішоходів у Львові восени.

Як працюватиме муніципальне орендне житло

Для роботи з новим житлом місто має створити муніципального оператора. Саме через нього планують передавати квартири мешканцям громади в оренду та управляти комплексом.

Окрім житлових будинків, на території планують розмістити громадські й комерційні приміщення. Серед передбачених функцій — дитячий садок, торгові та інші комерційні площі. Ця нерухомість, як і квартири, має залишатися у власності міста.

За задумом, орендна плата за квартири та комерційні приміщення має стати одним із джерел фінансування подальшого розвитку комплексу. Отримані кошти місто планує спрямовувати на утримання вже збудованих об'єктів та реалізацію наступних черг.

«Тобто, коли цей досвід, який ти отримуєш в частині оренди як самого житла, так і іншої нерухомості, яка буде збудована, ти реінвестуєш в наступні черги будівництва і забезпечуєш існування і функціонування цього житла в якісному стані. Тому що бюджет загалом громади не має витрачати коштів на утримання цього житла», — каже Юрій Теліпський.

У проєкті передбачили ще й комерційні та громадські приміщення. Частину перших поверхів планують здавати в оренду. Зі слів посадовця, саме комерційна складова має стати одним із джерел доходу для обслуговування кредиту та подальшого розвитку соціального житла.

Хто зможе отримати соціальне житло і на який термін

Категорії мешканців, для яких планують створювати соціальне житло на Миколайчука, наразі не змінилися. Вони визначені на державному рівні та закріплені у постанові Кабінету Міністрів. Саме на ці вимоги Львів орієнтується під час підготовки проєкту.

Серед потенційних мешканців комплексу розглядають сім'ї загиблих військовослужбовців, вимушених переселенців, людей із низьким рівнем доходу, дітей-сиріт та інші соціально вразливі категорії. Орендна плата за таке житло має бути нижчою за ринкову.

Остаточну процедуру відбору мешканців ще мають конкретизувати на рівні урядових рішень. Одна з можливих моделей передбачає подання документів, оцінювання за певною кількістю балів, а після цього — жеребкування серед тих, хто відповідатиме встановленим критеріям.

Такий підхід, як пояснює спікер, використовують у програмах, де кількість претендентів значно перевищує кількість доступного житла чи іншої допомоги. Його мета — мінімізувати можливість упередженого відбору.

Попередньо проживати у такому житлі можна буде до трьох років. Водночас завершення цього терміну не означатиме автоматичного виселення. Людина зможе повторно податися на участь у програмі, якщо й надалі відповідатиме визначеним критеріям.

«Логіка функціонування такого житла — дати можливість людині не витрачати повністю свої доходи на оренду. Тобто людина за три роки мала би, умовно кажучи, трішки більше стати на ноги, укріпитися фінансово, і тоді вона вже може не підпадати під критерії.

Так це працює в Німеччині, так це працює, наприклад, у Нідерландах, де дохід є одним із визначальних критеріїв. Соцслужби і соцпрацівники працюють з людьми, які живуть у соціальному житлі, щоб вони змогли здобути нові фінансові можливості й надалі орендувати житло вже в інших локаціях», — пояснює Юрій Теліпський.

Розмір квартири також планують визначати з урахуванням параметрів домогосподарства та умов програми. За словами Теліпського, більшість помешкань у комплексі матимуть площу приблизно від 50 до 65 квадратних метрів. Частина квартир може бути більшою або меншою, однак саме цей діапазон має бути основним.

Як фінансуватимуть проєкт

Фінансування проєкту попередньо планують сформувати наполовину з грантових коштів, а наполовину — з кредиту для міста.

«Це є одним із визначальних фінансових факторів, які сприятимуть окупності вкладених інвестицій. Ми говоримо про те, що на 50% це грантовий проєкт, а на 50% — кредит, який місту можуть надати, напевно, на найбільший термін з часів незалежності – це 30 років під дуже низькі відсотки — приблизно 3,5% річних. І саме за рахунок комерційної та орендної складової можна буде як повертати кредит, так і накопичувати кошти для подальшого реінвестування», — каже посадовець.

У перспективі ці надходження мають формувати так званий револьверний фонд. Його кошти планують використовувати для підтримки роботи муніципального оператора та фінансування наступних черг соціального житла.

Читайте також: «Це вже закрита екосистема», або Що потрібно знати про тимчасове житло для переселенців у Львові.

У місті також розглядають інші джерела фінансування. За словами Юрія Теліпського, у сфері соціального житла зараз працює не лише Європейський інвестиційний банк. Львів уже веде переговори з іншими міжнародними партнерами щодо можливості фінансування наступних етапів забудови на Миколайчука.

Водночас у міськраді розраховують пройти нинішній відбір. Однією з особливостей львівської заявки спікер називає модель, за якої разом із житлом створюють громадську та комерційну інфраструктуру, а надходження від її оренди повертають у розвиток проєкту.

«Ми все ж таки впевнені в тому, що ми переможемо. Тому що наш проєкт трішки відрізняється від проєктів інших громад, і ми дійсно зробили модель, яка схожа до того, що працює за кордоном, вивчаючи, іноземний досвід. Таке завдання ставили і перед архітекторами», — зазначає фахівець.

На якому етапі проєкт і коли можуть почати будівництво

Попри те, що остаточного рішення щодо фінансування ще немає, місто продовжує підготовчу роботу. Зараз тривають попередні переговори з проєктною організацією, яка потенційно може розробляти першу чергу комплексу.

Одним із наступних кроків має стати підготовка вихідного проєкту. Він потрібен, щоб точніше визначити вартість будівництва першої черги та обсяг необхідного фінансування. Місто планує працювати над цією документацією незалежно від результатів нинішнього відбору. Надалі готовий проєкт також можна буде використовувати для переговорів з іншими донорами та міжнародними організаціями.

«Зараз ми очікуємо, коли повноцінно запрацюють нові міністерства, оскільки відбулися зміни в їхньому розподілі. Ці юридичні процедури на державному рівні дещо сповільнюють рух міст у частині участі в таких проєктах. Але це тимчасові труднощі, ми їх розуміємо. Тому очікуємо завершення відбору, після чого вже можна буде підписувати угоду з Європейським інвестиційним банком і переходити до повної реалізації проєкту», — додає посадовець.

Проєкт на Миколайчука має стати одним із майданчиків, де планують перевірити, як в Україні може працювати система муніципального орендного житла. Йдеться і про будівництво, і про механізм управління будинками, оренди квартир та фінансування їхнього утримання. Зі слів фахівця, отриманий досвід у майбутньому можуть використати під час масштабної відбудови житлового фонду в українських містах, які зазнали значних руйнувань через атаки РФ.

«Ми би з радістю почали ще цього року будувати, але бачимо, як відбуваються події на центральному рівні. Тому, скоріш за все, цей процес розпочнеться вже у 2027 році, а по термінах реалізації орієнтуємося ще приблизно на два роки», — каже Юрій Теліпський.

Нагадаємо, що на відновлення після обстрілу Львову потрібно близько 300 млн грн.

Чим цей проєкт відрізняється від житла для ветеранів

Майбутній комплекс соціального житла на вулиці Миколайчука та сусідні будинки для ветеранів — це два окремі проєкти з різними моделями використання.

Сусідній проєкт реалізують у межах програми «Житло для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та відновлення звільнених міст України». Загалом він передбачає вісім житлових будинків, розрахованих на проживання до 750 людей. Європейський Союз виділив на львівську частину програми 19,5 млн євро грантових коштів, а управління проєктом здійснює Nefco.

Перший із восьми будинків уже працює. У ньому мешкають, зокрема, поранені військові, які проходять реабілітацію в UNBROKEN. Усі приміщення проєктували з урахуванням потреб людей з інвалідністю — без порогів та з доступним внутрішнім простором.

Більше про це соціальне житло ми детально розповідали тут.

«Зараз житло для ветеранів функціонуватиме як тимчасове — для тих, хто проходить реабілітацію. Але у наших домовленостях з донором також прописано, що в разі, коли ця потреба зникне, можуть розглядатися інші моделі його функціонування. Тому, можливо, в майбутньому це житло теж доєднається до іншої моделі. Ми будемо сподіватися, що потреба у такому тимчасовому житлі дійсно відпаде», — каже спікер.

Плани щодо завершення сусіднього житлового комплексу для ветеранів залишаються актуальними. Перші три будинки планують відкрити наприкінці вересня або на початку жовтня. Повністю завершити проєкт у частині житла місто розраховує до кінця року.

Окремі роботи з благоустрою та облаштування під'їздів можуть перенести на весну, якщо взимку погодні умови не дозволять їх виконати. При цьому самі квартири мають бути готовими до використання.

Натомість новий комплекс соціального житла планують одразу як муніципальне орендне житло. Квартири залишатимуться у власності міста, а мешканці користуватимуться ними на умовах оренди через муніципального оператора.

Який закордонний досвід враховують у проєкті

«Ми маємо дуже хорошу робочу комунікацію з Амстердамом і зараз активно з ним працюємо. Це, напевно, один із топових прикладів з точки зору розвитку соціального житла. Там близько 45% всього житлового фонду міста є орендним, і місто постійно, у довгостроковій перспективі, стратегічно працює в цьому напрямку: розвиває різні мікрорайони, сферу соціального житла, поєднує його з приватною орендою та продажем квартир.

Основна логіка, яку ми теж хочемо для себе закладати, — щоб соціальне житло працювало разом із приватним житлом, яке також має будуватися. Саме ця інтеграція одного в друге має забезпечувати сталість і ефективність такого житла», — розповідає Юрій Теліпський.

Ще один підхід, який використовують у деяких європейських містах, передбачає участь приватних забудовників у створенні соціального житла. Фахівець наводить приклад Берліна, де частина квартир, у новій забудові може мати соціальне призначення, хоча управляє ними приватний інвестор.

В Україні, за його словами, також передбачили можливість роботи так званих операторів доступного житла. Через таку модель до розвитку доступного та соціального житла у майбутньому зможуть долучатися приватні організації.

«Я вивчаю цю тему близько трьох років і можу сказати, що в Нідерландах, Німеччині, Австрії чи Швеції такі моделі функціонують уже понад 40–50 років. Це величезні компанії, які належать містам і забезпечують соціальну функцію міста з точки зору підтримки своєї громади. Вони також частково дозволяють регулювати ринок оренди.

Звісно, вони теж мають справу з багатьма труднощами та проблемами, тому ми вивчаємо їхній досвід, щоб не повторювати проблем, які вони самі породили в процесі функціонування цих моделей. Але це активно і дуже добре працює. Коли ти поєднуєш приватне житло, соціальне житло, маєш комерційні площі та громадську забудову, коли не будуєш житло заради житла — тоді воно функціонує дуже добре», — зазначає фахівець.

У європейських країнах моделі соціального та доступного житла відрізняються. Квартири можуть належати муніципалітетам, неприбутковим житловим організаціям або іншим операторам. Так само різняться правила відбору мешканців та формування орендної плати.

Наприклад, у Франції соціальне житло відоме як HLM. Щоб його отримати, людина подає заявку, а одним з основних критеріїв є дохід сім'ї. Граничний рівень доходу залежить від кількості людей у домогосподарстві та від того, де розташоване житло. При цьому існує кілька категорій соціальних квартир: для людей у дуже складному фінансовому становищі, класичне соціальне житло та житло для людей із дещо вищими доходами, які все одно мають труднощі з орендою на звичайному ринку.

У Данії поширена модель неприбуткового орендного житла. Воно становить близько 20% житлового ринку країни, а проживає в ньому приблизно мільйон людей. Головний принцип в тому, що власники такого житла не повинні отримувати прибуток від оренди: плата покриває витрати на утримання, ремонт та роботу житлового комплексу. Більшість квартир розподіляють через чергу, до якої може записатися будь-хто, без обмеження за доходом. Водночас муніципалітети можуть отримувати кожну четверту вільну квартиру для людей або сімей, які мають гостру потребу в житлі.

А в Ірландії соціальне житло переважно надають місцеві органи влади та спеціальні житлові організації. Під час розгляду заявки оцінюють доходи сім'ї, кількість її членів, нинішні житлові умови, а також особливі обставини — наприклад, інвалідність, вік чи стан здоров'я. Ті, хто відповідає критеріям, потрапляють до черги на житло. Правила визначають місцеві органи влади.

Які ще житлові проєкти планує Львів

Окрім соціального житла на Миколайчука, у Львові розглядають й інші формати житла для різних категорій мешканців. Зі слів Юрія Теліпського, серед таких напрямків — молодіжне житло та будинок підтриманого проживання для людей старшого віку.

«Ми говоримо і про будинок підтриманого проживання для людей старшого віку, де теж активно працюємо з донорами і організаціями. Йдеться про людей, які є самотні, які не можуть повністю про себе подбати. Вони мали б можливість жити не безкоштовно, звісно, але за прийнятну плату в житлі, де за моделлю підтриманого проживання можна буде отримати певну допомогу, де будуть соцпрацівники, активності, розвиток громади. Тобто щоб це житло не було відірване від іншого мікрорайону, а стало частиною середовища, де поєднані функції догляду та реабілітації», — пояснює спікер.

Ще один напрямок — житло для молоді. У місті розглядають його як можливість забезпечити молодих людей квартирами і частину ширшої програми, яка має поєднувати проживання, навчання та професійний розвиток.

Зокрема, влітку Львів презентував проєкт MOLOHOUSE на вулиці Миколайчука. У будинку планують облаштувати 53 безбар'єрні квартири площею близько 36 м². Претендувати на них зможе працевлаштована молодь до 25 років, яка переїхала до Львова з інших областей. Відбір планують проводити через відкритий конкурс, а термін проживання становитиме до трьох років. У міськраді називали орієнтовну орендну плату в межах 5–7 тисяч гривень на місяць.

Для розподілу квартир у MOLOHOUSE передбачили окремі квоти: по 20% — для освітян, медиків і реабілітологів, а також представників культури, креативних індустрій та працівників важливих служб. Ще 40% квартир планують розподіляти через вільний набір із фокусом на внутрішньо переміщених людей та ветеранів.

Ще один окремий проєкт соціального житла місто готує у Рясному-2 на вулиці Івана Величковського. Там уже визначили переможця архітектурного конкурсу. Комплекс розрахований на 300 квартир. Щонайменше половину помешкань мають надати переселенцям із Маріуполя, а решту — соціально вразливим мешканцям громади, зокрема військовим і ветеранам, медикам, сім'ям загиблих захисників, людям з інвалідністю та дітям-сиротам. Проєкт також передбачає повністю безбар'єрне середовище та підземний паркінг, який зможе виконувати функцію укриття.

Читайте також: Соціальне житло для ветеранів і маріупольців у Львові: що будують і коли очікувати.