Е-аукціони: як запрацював ринок землі через Prozorro.Продажі (інтерв’ю)

Натомість днями у Львові було підписано меморандум про співпрацю в межах запуску ринку землі через онлайн-аукціони з міською радою, облдержадміністрацією, а також з міськрадою Червонограда.

ІА Дивись.info спілкувалася з директором Prozorro.Продажі Олексієм Соболевим.

– Що це за меморандум і про яку співпрацю йдеться?

– У рамках запуску ринку землі з’явився функціонал прозорих електронних аукціонів ще у листопаді. І ми зараз їздимо усією країною, підписуємо ось такі меморандуми з місцевою владою для того, щоби вони передусім знали, що з’явився функціонал і можна користуватися системою. Ми будемо давати підтримку у вигляді тренінгів, консультацій, щоби легше було користуватися системою.

– Понад місяць тому стартували у системі  Prozorro.Продажі земельні аукціони. Якими є перші результати роботи?

– Вже оголошено 1700 аукціонів. Цікаво, що цей ринок запускається значно швидше, ніж ринок приватизації чи оренди. Тобто значно більше людей ним почали користуватися. Друге, що ми бачимо – є вже успішні аукціони і ціна в середньому зростає утричі. Це доволі багато. Натомість середня конкуренція на цих аукціонах – більше чотирьох учасників, що, скажімо, більше, ніж у приватизації. Це свідчить про користь інструменту, і люди ним активно користуються. Крім того, ми бачимо, що ним більш активно користуються невеликі ТГ. Тобто містечка, села, у яких раніше просто не було доступу до інструменту, який дозволяв би спокійно, нормально, у законному режимі здавати і продавати  землю.

– Які лоти переважають – оренда землі чи продаж?

– Дві третини аукціонів – це орендні аукціони, третина – продаж. Так само дві третини – це земля сільськогосподарського призначення і третина – не сільськогосподарського призначення. Дуже добре, що ми бачимо усі варіанти використання системи: приватні компанії виставляють свою землю на продаж, міста виставляють для оренди сільськогосподарську землю або продають землю не сільськогосподарського призначення. Тому користуються усім спектром продуктів, які у нас є.

– Чому сьогодні переважає оренда, а не продаж землі?

– Тому що це більш регулярна діяльність, яка відбувалася усюди. Так само заборонено продавати державну і комунальну землю сільськогосподарського призначення. Отже, варіант є лише один – оренда. Тому, власне, оренда і переважає. Якщо подивитися на суми, то міста активно долучаються. Зокрема Львів готується до великих аукціонів з продажу землі для забудови. І ось там, найімовірніше, будуть значно вищі ціни і суми перевищуватимуть надходження від оренди.

– Чи зможуть аукціони вирішити проблему із землею для забудовників, і галузь стане більш прозорою?

– Так. Це точно трапиться. За п’ять років ми запустили багато різних ринків. Коли приходимо на ринок, то відразу зменшується кількість судів. Наприклад, реформа банкрутства. Коли когось оголошують банкрутом, наприкінці відбувається аукціон. Prozorro.Продажі туди ввели ще 2019 року. Минуло два роки, і за цей час є лише одна судова справа, яку оскаржує сам аукціон. До того на рік було тисячі судових справ. Тобто судів точно буде менше. Чи можливі якісь зловживання? Можливо. Але процес буде 100% прозорий. Тобто громада буде знати, що якусь ділянку, за певну ціну збираються продавати. І ми бачимо, що завдяки залученню громади до процесу, якісь аукціони можна скасувати, тобто вплинути на рішення міськради. І це буде важливо для прозорості. Таким чином з’являється ще один інструмент, який дозволяє покращити роботу місцевої влади, а не ухвалювати рішення за зачиненими дверима.

– Які області є лідерами за участю у земельних аукціонах, зокрема, яка ситуація на Львівщині щодо продажу землі?

– Львівщина – серед лідерів. Також це Харківська, Одеська, Київська і Закарпатська. Тобто це топ-5 областей з оголошеною вартістю. На Львівщині багато успішних аукціонів, які ми вже зараз, розповідаючи про реформу, ставимо у приклад. Як-от пів гектара землі у Мостиській ТГ продали за мільйон гривень, а стартова ціна була у кілька десятків тисяч. Угоду уклали, все спокійно пройшло, громада заробила багато грошей. Для нас це трішки не очікувано. Ми не думали, що буде таке сильне зростання, особливо у перші місяці. Але, вочевидь, люди ще подивляться, як краще формувати стартові ціни.

– Тобто потрібен час, щоби ціна вийшла на рівень більш усталеною?..

– Так, з точки зору саме стартових цін. Тому що результатом за конкуренції чотири учасники аукціону точно буде ринкова ціна. Тобто конкуренція така, що проявляє ринкову ціну у кожному аукціоні, і з цим немає проблем. Але люди коли ставлять стартові ціни, спираються на різні дані, і через те, що ринок не був такий прозорий до цього, то вартість іноді сильно відрізняються від того, скільки земля коштує насправді.

– Якщо говорити у цифрах, то як змінюються ціни під час аукціону?

– Під час успішних земельних аукціонів, які у нас були, зростання відбувалося на 200%, тобто утричі. Це багато. Бо якщо говорити по усій приватизації, яка відбувається з 2017 року, можна побачити у системі середнє зростання 100%, тобто удвічі, а приватизація стартує з балансової вартості. Тобто якщо є державне підприємство чи державна нерухомість і в бухгалтерському балансі її вартість зазначена мільйон гривень, то можна очікувати, що її вдасться продати за два мільйони. А ось для землі ситуація наступна: якщо, згідно з нормативно-грошовою оцінкою, вона коштує, приміром, тисячу гривень, то найімовірніше за три тисячі її можна здати в оренду.

– А яка середня вартість гектару землі в Україні?

Різна. Зараз ще надто мало даних, тому що здаються і продаються землі різного призначення. Не можна ще сказати напевно. Знати ціну ми будемо приблизно у травні. Транзакцій тоді вже буде достатньо, щоб за кожним регіоном сформувати показники для землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Але вартість точно буде ринкова. З такою конкуренцією, яка є сьогодні, ціна реально відображатиме, скільки люди готові платити.

– На засіданні 5-го Земельного штабу йшлося про зміну алгоритму оцінки землі. Для чого це потрібно?

– Ринок скаржився на те, що автоматична система завищує оцінку, і тому доводиться платити більше податків, ніж земля коштує. І ось це будуть переглядати. З нашого боку ці дані, які з’являються на аукціонах, дозволять оцінку сформувати більш ринкову і по-справжньому. Я гадаю, прозорість вирішить проблему та відкорегує формулу. З іншого боку, ніхто не буде казати про недовіру до системи, бо кожен знатиме, за скільки таку ж саму землю здавали в оренду чи продавали.

– Як виглядає сама процедура земельних торгів?

– Для того, щоби пройти на торги, треба обрати майданчик, який з нами працює. Їх майже 50. Достатньо в Інтернеті набрати «майданчик Prozorro.Продажі» і одразу будуть запропоновані якісь варіанти. Майданчики обслуговують покупців. Треба зареєструватися, сплати реєстраційний внесок, а також гарантійний для того, щоби у разі відмови від перемоги в аукціоні, він пішов організаторам. Робиться перша закрита ставка. У разі виграшу майданчик допоможе підписати договір. До речі, це можна зробити електронним цифровим підписом. Тобто не треба нікуди їздити, нічого пересалити. Все можна зробити вдома. Процедура нескладна. І ми бачимо, що земельні угоди закриваються швидше, ніж приватизаційні. Люди не чекають місяць, щоби закрити угоду, а роблять це за тиждень-два після завершення аукціону.

Реєстраційний внесок у земельних торгах становить 650 гривень, а гарантійний – 30% від стартової ціни. До речі, порівняно з приватизацією і орендою гарантійний внесок високий, щоби було менше бажання зривати торги. Тобто прийти на аукціон, зробити дуже високу ставку і потім не підписати контракт. Тому це такий відповідальний крок.

– Як коронакриза вплинула на онлайн-аукціони і чому?

– Був період після початку коронакризи, коли два тижні ніхто не розумів, що відбувається. Призупинилося виставлення на продаж. Тому що ніхто не був певен, що люди й надалі готові купувати. Але система працює онлайн, тобто контракт можна підписати електронним підписом і нікуди не їздити. Відтак, ми бачимо, що люди почали більше цікавитися нерухомість під час коронакризи. Вона стала дорожче продаватися за квадратний метр, ніж до оголошення пандемії, і її стало більше. Тобто і міста, і держава стали більше користуватися онлайн-системою. Це логічно, тому що коронакриза перевела багато чого в онлайн. Люди стали більше інвестувати у щось, що пройде через коронакризу, зокрема нерухомість.  У нас значно збільшилася кількість учасників – від початку пандемії десь на 50%. Це багато за півтора роки. Приєдналися десятки тисяч нових покупців.

– Міста чи держава більше користуються таким механізмом, як аукціони і хто, відповідно, більше заробляє?

– Загалом по Україні для різних напрямків по-різному. Але якщо брати, приміром, приватизацію,  то держава значно більше продає. За рік приблизно дві третини від усього обсягу приватизації робить держава і третину – міста. Так було не завжди. Перші два роки, 2018-2019 рр., держава і міста продавали однаково – 50 на 50. Зараз держава продає значно більше, але не у Львові – місто продає більше, ніж місцевий Фонд держмайна. Різниця не суттєва, але вона все-таки є. За нашими оцінками, вони мають бути більш-менш паритетні. І там, де держава продає більше, ніж місто, то, найімовірніше, місто не так ефективно керує своїм майном. Краще приватизовувати більше, щоб з’являвся бізнес, нові робочі місця.

– 2018 року через Prozorro.Продажі за 200 тисяч був проданий пам’ятник Леніну. Чим запам’яталися Prozorro.Продажі 2021 року? 

– Від Леніна за 200 тисяч ми перейшли до того, що продали завод, де стояв, мабуть, схожий Ленін, за 9 мільярдів. Тобто цей рік нам запам’ятався дуже великим масштабуванням системи. Наприклад, 2020 року через систему пройшло 11 з чимось мільярдів гривень. Це всі гроші, які ми заробили для організаторів, тобто тих, хто продавав чи здавав в оренду. А цього року – приблизно 24 мільярди. Це понад у два рази збільшилися торги через систему. Ми запустили земельні торги в системі, також провели дуже багато лісових аукціонів, і зараз це основа до того, що в парламенті напрацьовують закон, який дозволить механізми аукціонів Prozorro поширити на велику частину лісового ринку.

Крім того, цього року ми сплатили рекордні 57 мільйонів гривень платежів до бюджету –ПДВ і 30 мільйонів дивідендів. Це дуже багато для нашого невеликого підприємства у кілька десятків людей.

Також цього року продали львівську колонію. Це перша в’язниця у державі, яку приватизували. Сподіваюся, що і в інших містах відбудуться подібні речі. А ще Укрзалізниця нарешті почала продавати непрофільне майно, якого у неї дуже багато. Тепер процес почався, і вони дедалі більше продаватимуть майна. Тому якщо когось цікавить будь-яка нерухомість за нормальною ціною, нижчою, ніж продається комерційна (зазвичай тому, що вона більш занедбана), то варто дивитися на наші аукціони.

– Що мається на увазі під «непрофільним» майном Укрзалізниці?

– Це нерухомість, яка жодним чином не пов’язана з Укрзалізницею. Компанія продала кілька перших об’єктів у Києві, один з яких це магазин на першому поверсі дев’ятиповерхівки у спальному районі, який жодним чином не був причетний до Укрзалізниці. 20 років приміщення стояло без діла. Всередині там реально просто цегла – Укрзалізниця цим приміщенням не користувалася. Нарешті вони починають це майно продавати.

– Нещодавно з молотка пішов Львівський «Електронмаш» і став другим найдорожчим лотом після готелю «Дніпро» у столиці. Наскільки я розумію, угода щодо продажу «Електронмашу» ще не укладена остаточно, покупець невідомий. Які особливості угоди і які шанси, що підприємство таки буде продано?

– Якщо поглянути, хто купував львівську колонію, то в угоді не написано, що це «Softserve». Тобто купувати на фірму, яка юридично не прямо пов’язана з фінальними бенефіціарами, в Україні нормальна історія. Чому? Таким чином компанії обмежують свої юридичні ризики. Зазвичай такі об’єкти, які держава виставляє на приватизацію, складні та зі шлейфом юридичних справ, арештів тощо, з якими згодом доведеться розбиратися. Тому не хочеться змішувати все і ставити головну контору під юридичні ризики. Гадаю, 22 грудня, коли закривається контракт, ми отримаємо вже якусь інформацію. За нашими даними, компанія справді шукає кошти і намагається купити цей об’єкт. Ціна вийшла вища, ніж вони очікували, тому фірма шукає партнерів. Дуже сподіваємося, що угода закриється. Але так працюють аукціони – вони виявляють ринкові ціни. І компанія зробила таку високу ставку, щоби конкуренти ніяк не могли її побити. Такою самою стратегією у «12 стільцях» скористався Остап Бендер, коли наприкінці назвав дуже високу ціну. Тут трапилося те саме. І зараз ми готуємося до цією угоди. Думаю, вона буде укладена.

– А якщо не буде, то якими будуть наслідки?

– Оскільки другий учасник відмовився, тому шість мільйонів від цієї компанії перейдуть до бюджету. А після цього оголосять другий аукціон, на який прийде якщо не 20, то 15 покупців. Стартова ціна буде нижчою. Але це неважливо, бо фінальна вартість становитиме 800-900 мільйонів гривень, оскільки весь ринок уже знає і ретельніше розглядає цей об’єкт, доки закривається угода.

– Як виглядає ринок непрацюючих кредитів в Україні? Чому банки не охоче продають їх?

– Найкраще розуміє ринок непрацюючих кредитів і як з ними працювати Фонд гарантування вкладів, у якому таких непрацюючих кредитів колись було на сотні мільярдів гривень. Тепер вони, зокрема через нашу систему, усе це продали і перевели у реальні живі груші – десятки мільйонів гривень, які, зокрема, пішли у бюджет чи на виплати вкладникам банків, які збанкрутували. Зараз виглядає так, що у нас є банківська система і кредити, які не працюють, тобто банк видав гроші, а позичальник не сплачує ні відсотків, ні за тілом кредиту. Ці кредити належать державним банкам. І таких кредитів є на сотні мільярдів гривень. На нашу думку, їх потрібно продати так само, як це зробив Фонд гарантування вкладів. Тому що коли боржника ставлять до відома, що його борг купив якийсь бізнесмен і буде змушувати виплачувати гроші через суд, люди починають виплачувати взяті у банку кредити. Жодні інші інструменти системно не працюють на великих сумах. Так ось зараз проблемних кредитів по банківській системі 33%. Тобто третина банківської системи не працює. І майже усі ці кредити знаходяться у держбанках. Виходить, що частка проблемних кредитів значно вища – близько половини. Тому ці кредити треба почати продавати. Тоді держбанки отримають капітал, який зможуть видавати позичальникам («Доступні кредити 5-7-9%», для «Великого будівництва» чи іпотеки).

Однак теперішнє законодавство створює низку перепон для держбанків. Проблемний кредит можна продати за нижчою ціною, ніж його видавали. Тобто це буде частка від того, скільки винні банку. Відтак, може бути відкрите кримінальне провадження через завдані збитки державі. Це, звісно, не так. Ті люди, які будуть продавати кредити, їх не видавали, найімовірніше. Здебільшого ті кредити видавали ще до Майдану. Але кримінальна справа буде на того, хто продає. Тому, власне, правління банків і  наглядові ради бояться цього ризику і намагаються його уникнути. Щоправда, у парламенті є законопроєкт, який цю проблему прибирає. Згідно із документом, якщо кредит відповідає певним параметрам, банк зобов’язаний його продати. Це має розблокувати процес. Є також дослідження Європейського банку реконструкції та розвитку, як впливає на економіку частка непрацюючих кредитів.

Дослідження показало, що кожен відсоток зменшення частки непрацюючих кредитів збільшує ВВП на кілька десятих відсотка. Наприклад, якщо продати половину непрацюючих кредитів, то отримаємо зростання економіки на кілька відсотків, а це дуже важливо, бо цього року ми зростаємо приблизно на 4%, і кілька додаткових відсотків зросту економіки буде лише на користь.

Оксана ДУДАР