Коли власник не ремонтує: чому у Львові роками занепадають історичні будинки

Чому історичні будинки на площі Різні руйнуються

Два будинки у центрі Львова — на площі Різні, 13 та вулиці Торговій, 11А — зараз перебувають у напівзруйнованому стані. Як пояснює для ІА Дивись.info керівник міського управління охорони та використання об'єктів культурної спадщини офісу охорони культурної спадщини Святослав Кіндратів, у них немає даху та перекриттів. Водночас ці будівлі не мають статусу пам'яток архітектури. В опорному плані Львова вони визначені як значна історична забудова, тому їх мають зберегти і не можуть просто знести.

Обидва будинки вже тривалий час перебувають у приватній власності. Саме власник має відповідати за їхнє утримання. Проте у цьому випадку можливості міста впливати на ситуацію обмежені, бо будівлі не є пам'ятками місцевого значення. Вони розташовані в межах історичного ареалу Львова та буферної зони ЮНЕСКО, а органом, який може вимагати від власника належного утримання таких об'єктів, є Міністерство культури.

«Міський голова звернувся до Міністерства культури по цих двох будинках. Ми отримали відповідь від Міністерства культури, що вони поки що не вбачають підстав для подачі позову до суду і попросили додаткові матеріали. Можливо, коли ми надамо додаткові матеріали, вони свою позицію змінять. Хоча, на нашу думку, того, що ми надіслали, вже достатньо для того, щоб розпочати процес і спілкуватися з власником, принаймні про те, щоб він відновив ці будівлі до нормального стану», — розповів Святослав Кіндратів.

Місто також окремо звернулося до власника цих будівель. Однак у цьому випадку Офіс охорони культурної спадщини може лише просити привести об'єкти до належного стану, а не зобов'язати це зробити. Останні листи надіслали кілька тижнів тому, проте відповіді на них поки не отримали. Подібні звернення до власника надсилали й раніше.

Через аварійні елементи будівель до власника зверталася також районна адміністрація. Після цього він закрив перший поверх та встановив захисні сітки. Але частина цих сіток зараз уже пошкоджена.

«Передумовою того, що маємо такі ситуації, є неналежне виконання свого обов'язку власником щодо утримання. Якщо ми говоримо про звичайні будівлі, то ці умови визначені Цивільним кодексом. А щодо пам'яток місцевого чи національного значення, то такі умови і ряд інших обмежень додатково виникають із закону про охорону культурної спадщини.

Найбільш яскравим прикладом того, що в нас катастрофічний стан з утриманням будівель, є те, що з фасадів чи з балконів падають різні елементи на проїжджу частину. Здебільшого, слава Богу, ніхто не постраждав від цього, але є такі факти, коли комусь може бути завдана шкода. Звичайно, виникає питання, яке ми найбільше бачимо і в коментарях мешканців: чий це обов'язок? Наголошуємо, що це обов'язок суто власника», — пояснив Святослав Кіндратів.

Нагадаємо, що нещодавно у центрі Львова обвалилася частина балкона.

«Я можу зрозуміти: у нас є багато людей, різних пенсіонерів, які намагаються зі своїх мінімальних пенсійних доходів укласти ці охоронні договори, виконувати якісь умови, подаються на програму співфінансування по заміні вікон, на програми по реставрації балконів. Можна зрозуміти, коли людина не робить, тому що не має фінансової можливості.

Коли людина, маючи фінансову можливість і в принципі можливість утримувати своє майно, цього не робить, можливо, з таких різних мотивів, — ми цього не розуміємо. Я думаю, що це якась така явно неправомірна діяльність, яку я, принаймні, точно не можу зрозуміти», — додає Святослав Кіндратів.

Окрім звернення до Міністерства культури, місто підготувало документи для звернення до прокуратури. Вже прокуратура теоретично може подати позов в інтересах Міністерства культури, якщо побачить для цього підстави. Водночас щодо звичайних будинків подібний механізм досі чітко не врегульований, тому подавати такі позови складніше.

Читайте також: «Ми охочіше захищаємо те, що знаємо і цінуємо»: як у Львові зберігають пам’ятки сецесії.

Що місто може зробити з аварійними історичними будинками

Коли йдеться про будинки, які мають статус пам’яток, місто може реагувати на аварійні елементи фасадів, балконів чи інших частин будівлі. Якщо надходять звернення мешканців або скарги на Гарячу лінію, в Офісі охорони культурної спадщини намагаються якнайшвидше знайти власника та пояснити йому, що саме він відповідає за стан свого майна.

«Ми маємо перше рішення суду, яким зобов’язано власника привести в належний стан свій балкон у квартирі. Саме по пам’ятках я таких рішень за останні роки взагалі не пам’ятаю. Це, напевно, один з унікальних випадків, в яких нам вдалося добитися. Поряд з тим ми маємо ситуації по інших об’єктах, де суди нам відмовляють. По одній адресі суд нам каже: окей, зобов’язати власника, по іншій, наприклад, по Личаківській вулиці, ми там подавали теж позов, і суди кажуть: ні, ви не можете цього зобов’язати», — розповідає Святослав Кіндратів.

Святослав Кіндратів вважає, що законодавство потребує чіткіших правил як для пам’яток, так і для звичайних будинків. Має бути визначено, хто саме контролює стан різних типів будівель і які дії може застосовувати, якщо власник не виконує своїх обов’язків.

Один із механізмів, який місто вже використовує щодо пам’яток, — прописувати конкретні вимоги в охоронних договорах.

«Якщо ми бачимо, що є в поганому стані балкон, ми прописуємо вимогу, якщо він не є гостроаварійний, до 2031-го року відновити цей балкон. Звісно, це лягає на самого власника, тому що ніхто не може мати доступу до того балкона, щоб провести реставрацію, треба мати до нього доступ. А це майно у приватній власності, тому тільки власник може зробити такі речі. Ідентичні ситуації є і з дахами на пам’ятках, ми теж зобов’язуємо», — пояснює спікер.

Власники квартир у будинках-пам’ятках або в історичній частині міста мають враховувати, що утримання такого майна може вимагати більше витрат і відповідальності. Сам статус пам’ятки не означає, що ремонтом такого будинку має займатися місто чи держава.

«Багато хто вважає в нас в Україні, що це є обов’язок держави, міста і всіх решти, але тільки не їхній, як власника. Це такий радянський стереотип, від якого ще поки що люди не всі відійшли. Тут можна провести паралелі з європейськими країнами. Ми можемо взяти досвід Відня: якщо в них у пам’ятках є такі ситуації, що власник не може утримувати приміщення в належному стані, то він цю нерухомість продає і купує інші приміщення, які він може утримувати. Тому що хтось вважає: у нас пам’ятка, то, значить, влада має щось робити. Ні. Те, що цей об’єкт пам’ятка, це просто покладає на власника додаткові обов’язки», — пояснює Святослав Кіндратів.

Водночас така нерухомість має і свої переваги: вона часто розташована в центрі міста і може мати вищу вартість. Тож власник має враховувати не і переваги такого житла, а й витрати на його утримання, адже відремонтовані фасад, дах, сходова клітка чи балкон також впливають на вартість квартири.

Нагадаємо, що у центрі Львова реставрують фасад будинку та барельєф XVII століття.

Як місто впливає на власників пам’яток

Щодо пам’яток місто має кілька інструментів впливу на власників. Зокрема, це охоронні договори, приписи, штрафи за невиконання вимог та звернення до суду. Але цей механізм не завжди працює однаково, бо суди можуть по-різному оцінювати подібні позови.

За словами Святослава Кіндратіва, штрафи для власників пам’яток не є самоціллю. Офіс охорони культурної спадщини намагається домогтися, щоб порушення усунули і будівлю привели до належного стану. Тому в окремих випадках місто використовує одразу кілька механізмів.

Одним із таких прикладів є готель «Жорж». Торік його власника оштрафували за неналежне утримання фасаду на 170 тисяч гривень. Окрім цього, місто видало припис із вимогою провести реставрацію, а згодом звернулося до суду. Сам готель оскаржив документи, тому зараз щодо цього об’єкта тривають судові процеси.

«Ми є активними учасниками судового процесу. На кожне засідання “Жорж” подає якісь нові документи, нові пояснення. Ми їх опрацьовуємо, звичайно, в межах судового процесу, в межах змагальності сторін. Намагаємося довести свою точку зору і сподіваємося, що, оскільки справа вже довго слухається, найближчим часом буде хоча б рішення першої інстанції і ми будемо розуміти позицію суду», — додає фахівець.

До слова, 8 жовтня Львівський окружний адміністративний суд задовольнив позов Офісу охорони культурної спадщини та зобов’язав власників готелю відремонтувати фасад пам’ятки. У міськраді ж вимагали провести ці роботи ще з червня 2025 року. Власники натомість наполягали, що фасад уже реставрували у 2018 році і додаткових робіт він не потребує. Рішення суду ще можуть оскаржити.

Подібні справи у Львові розглядають регулярно. Зі слів Святослава Кіндратіва, щомісяця комісія при виконавчому комітеті розглядає близько 30 протоколів щодо притягнення до відповідальності фізичних осіб. Окремо справи юридичних осіб розглядає заступник міського голови. Торік за такими порушеннями сплатили близько 1,2 мільйона гривень штрафів. Станом на початок жовтня цього року йдеться приблизно про 900 тисяч гривень.

«Є багато штрафів, є багато приписів, є багато судових позовів. Просто кожна ситуація є індивідуальна. Є виявлені порушення, де людина каже: так, я не знала, я виправлю, заплачу штраф і буду усувати. І фактично тоді це десь завершується на етапі накладення штрафу, видачі припису чи передбачення в охоронному договорі зобов’язання виконати певні дії», — каже спікер.

Читайте також: «Львів не чекав вказівок міністерства», — львівський активіст про проблему захисту памʼяток і реакцію ЮНЕСКО.

Якщо власник після отримання припису починає оформлювати документи і рухається до реставрації, місто не поспішає звертатися до суду. Це пов’язано з тим, що роботи на пам’ятках потребують проєкту, погоджень, дозволів та залучення фахівців.

Загалом будь-які роботи на пам’ятці мають проводити на підставі належно розробленої проєктної документації та дозволів. Для пам’яток місцевого значення погодження дають відповідні обласні органи охорони культурної спадщини, для пам’яток національного значення — Міністерство культури та Державна інспекція архітектури та містобудування України. Навіть поточний ремонт може потребувати проходження такої процедури.

Окрім проєкту і дозволів, власник має укласти договір із підрядником, який має право працювати на пам’ятці, а також забезпечити технічний та авторський нагляд. Саме тому, якщо людина вже проходить ці етапи, місто враховує це і не витрачає кошти на судовий процес без потреби. Водночас є випадки, коли власники не визнають ані порушень, ані вимог міста.

Чому місто не може саме замовити реставрацію

Є ситуації, коли бізнес або інший інвестор хотів би профінансувати реставрацію будинку, але сам власник не готовий до цього долучатися. Основною проблемою тут є те, що замовником робіт на пам’ятці може бути лише визначена законом особа. Схожу проблему місто вже має з програмою реставрації балконів.

У місті для кількох балконів уже розробили проєкти, визначили підрядників і авторський нагляд. Фактично залишалося отримати дозвіл і почати роботи. Однак під час подання заяви до ДІАМ через ЄДЕССБ місто отримує відмову, бо за чинними правилами комунальна установа, підприємство чи виконавчий орган міської ради не можуть бути замовниками таких робіт.

Створення ОСББ може полегшити організацію таких робіт, бо об’єднання співвласників може офіційно виступати замовником, укладати договори та брати на себе організаційні питання, пов’язані з утриманням будинку.

Власники не завжди знають про свої обов’язки

«У нас дуже часто таке трапляється: приходять люди і кажуть — ми не знали, що це пам’ятка, ми вперше чуємо, напевно, недавно нею стала. А потім виявляється, що це пам’ятка ще з 90-х років, і всі навколо знали. Все ж ми намагаємося інформувати, доносити, які зараз є вимоги, які є обов’язки, до всіх співвласників», — розповідає Святослав Кіндратів.

Окремою проблемою є те, що власники нерухомості тривалий час перебувають за кордоном. Це помітно і під час укладання охоронних договорів чи подання заяв: частину документів оформлюють через довірених осіб, бо самі власники в Україні не перебувають.

Інші власники не живуть у своїх квартирах, а здають їх в оренду або використовують як комерційні приміщення. Через це навіть за наявності даних у державних реєстрах зв’язатися з людиною буває складно.

Ситуація відрізняється, коли людина щодня користується своїм помешканням і бачить стан фасаду, балкона чи даху. Як приклад Святослав Кіндратів наводить один із будинків на вулиці Городоцькій. На Гарячу лінію надходили скарги, що з фасаду та даху звисають окремі елементи. У будинку, де є близько 48 квартир, охоронні договори на той момент мали лише власники двох квартир.

«По цьому будинку вже багато людей до нас звернулося про те, що вони будуть укладати охоронні договори, і ми їм будемо прописувати ці обов’язки — щодо даху, фасаду та іншого. І тоді вони вже будуть зобов’язані це привести до належного стану. Якщо вони цього не виконують і мали для цього достатній термін, тоді ми можемо йти до суду і в судовому порядку зобов’язувати це зробити всіх разом», — додає спікер.

Чи можуть занедбану пам’ятку примусово викупити

У таких випадках постає питання, чи можна було б передбачити жорсткіший механізм для власників, які тривалий час не реагують і не утримують пам’ятку.

«Щодо пам’яток законом передбачено, що якщо власник неналежним чином утримує пам’ятку, орган охорони культурної спадщини вжив заходів, які передбачені, а він далі все одно не утримує цю пам’ятку, тоді орган охорони культурної спадщини може звернутися з позовом до суду про примусовий викуп цієї пам’ятки. Є таке, але в нас у законі є одна дуже важлива норма — передбачено викуп тільки в державну власність», — пояснює Святослав Кіндратів.

Тобто зараз місто не може отримати таку пам’ятку у комунальну власність через цей механізм. Якби закон дозволяв викуп не лише у державну, а й у комунальну власність, то, на думку спікера, застосовувати його було б простіше.

Чому робота з одним будинком може тривати роками

Така робота потребує багато часу і людей. В Офісі охорони культурної спадщини працює 21 працівник, а один будинок може вимагати десятків окремих дій. Спершу потрібно зібрати дані про співвласників, потім надіслати їм вимоги, а якщо їх ігнорують — переходити до притягнення до відповідальності та судових позовів.

«Якщо ми дивимося на якийсь будинок, він виглядає просто як будинок. Але щоб досягти якогось результату і зобов’язати власників щось зробити, нам потрібно зібрати інформацію про всіх співвласників, сформувати вимоги про укладення охоронних договорів, якщо їх немає. Хто не виконує ці вимоги — починати процедуру притягнення до відповідальності і, якщо є паспорт пам’ятки, дійти до суду з позовом про зобов’язання укласти охоронний договір», — пояснює Святослав Кіндратів.

Читайте також: Церкви, які вдалося врятувати, або Як на Львівщині реставрують пам’ятки і що для цього потрібно.

Навіть після рішення суду процес не завершується. Якщо власник не виконує його добровільно, до справи долучається виконавча служба. Після цього місто знову контролює, чи виконує людина обов’язки, прописані в охоронному договорі. Якщо ні — доводиться знову застосовувати передбачені законом механізми.

Через таку кількість етапів Офіс не може одночасно охопити всі проблемні будинки. Працівники також надають адміністративні послуги, консультують мешканців, складають протоколи і беруть участь у судових процесах.

Частина власників реагує вже після першого звернення і починає виконувати вимоги. Інші продовжують ігнорувати листи, тому місту доводиться переходити до наступних етапів.

Ще одна проблема — невеликі штрафи. За словами фахівця, для частини людей сума у 1700 гривень є відчутною, але для інших вона не зупиняє від порушень. Бували випадки, коли власники прямо казали, що готові сплатити штраф і все одно продовжити роботи. Через це штраф сам по собі не завжди дає результат.

«Найдієвішим може бути лише останній механізм, коли рішення суду зобов’язує людину щось зробити. Тоді включається виконавча служба. Вона вже може блокувати рахунки, накладати штрафи. Це вже дієвий механізм, але щоб до нього дійти, нам треба пройти величезний шлях, залучити купу ресурсів і людей», — пояснює Святослав Кіндратів.