Напевно найбільший резерв львівських територій - це автобусний завод, - головний архітектор «Містопроекту»

ІА Дивись.Інфо обговорила ці питання із Юрієм Столяровим, головним архітектором «Містопроекту» і переповідає Вам найважливіше.

- Розкажіть, будь ласка, яка зараз загалом ситуація з містобудуванням?

Ситуація з містобудуванням в Україні змінилася з початком повномасштабної війни. Десь воно завмерло майже на сто відсотків. У Києві обсяги значно зменшилися. Не тільки будівництва, але й проєктування, зокрема містобудівного. Я знаю і по статистиці, і від колег.

У Львові ситуація не така складна. Десь завдяки тому, що ми є достатньо в глибокому тилу, далеко від зони бойових дій. У нас містобудування завмерло на якийсь час з початком війни, на місяць-два. А потім поступово відновилося і зараз можу сказати, що є майже на довоєнному рівні. Але трохи з іншими акцентами.

Тобто в якихось сферах роботи стало майже так само багато, бо є інтерес, є потреба до планування якоїсь забудови чи перепланування території. Десь зменшилися обсяги. Це, наприклад, пов’язано з тим, що під час війни держава і місцеві органи влади дуже обмежені у видатках.

Правовий режим воєнного стану дуже обмежує у витрачанні коштів на нові будови. Тому якісь масштабні речі, такі як будівництво нових розв’язок, вулиць, якихось крупних об’єктів державних і муніципальних - воно насправді зараз завмерло. Проєктні процеси ж відбуваються, але поки що якоїсь ясності немає. Очевидно, що все відновиться повноцінно після перемоги.

Приватний бізнес інакше відреагував, особливо тут на заході України: Львівська, Закарпатська область. Він переорієнтувався і зміг віднайти кошти. Повірив у перемогу достатньо швидко. Це я бачу по більшості будівельних львівських компаній - вони практично не припиняли будівництво, не переорієнтовувалися на інші ринки чи країни.

Що змінилося саме в проєктних моментах, крім оцих змін пропорції саме державних і приватних об’єктів, то звичайно забудовники стали обережніше відноситися до інвестицій. І це десь відобразилося на проєктах. Більшість з них думає зараз про черговість, про етапність. Мало хто наважується відразу розпочати великий комплекс. Тому що це - ризик.

Взагалі, наприклад, у перші пів року війни спочатку відновлювалася проектна діяльність на невеликих об’єктах, які не вимагали великих інвестицій та запозичень, банківських кредитів чи залучення коштів людей, покупців квартир.

Зараз більш ретельно почали підходити до проєктування і девелопери, і всі учасники ринку – місто, міська влада, забудовники, архітектори. Війна внесла свої корективи. І знову ж таки немає такого поспіху з інвестиціями. Будемо відверті – попит трішки впав. Тому, відповідно, немає того, що би спонукало до збільшення постійного обсягу будівництва.

У цьому навіть є певний позитив. Тому що такий підхід дав проєктантам, міській владі і всім учасникам цього процесу більше часу, щоби ретельніше все продумувати, та не робити якихось помилок. Звісно, сповільнення процесів, можливо, для бізнесу - це трішки гірше, бо немає того обігу коштів, але для проектної діяльності та міста, мені здається, це не є аж так погано.

- Які зараз погляди у девелоперів? Чи змінилися бажана поверховість та щільність забудови?

Спочатку однозначно відновлювалися і актуалізувалися проєкти з невеликою поверховістю. Чотири, сім чи вісім поверхів. Вони не вимагають вкладення великих та об’ємних коштів, привабливі для покупців і т.д.

На висотки залишився попит. В будь-якому випадку девелопер намагається зробити хоч один вищий будинок з якимось акцентом, аби його було видно. І щоби проект став комерційно вигіднішим. Але, мені здається, що висотки перестали бути домінуючим бажанням. У тому заслуга воєнної ситуації, яка сталася, якщо так можна сказати. Тому що коли люди пожили у цьому режимі, зіткнулися з тривогою та з тим, що треба спускатися в укриття, то таке помешкання отримало помітні мінуси.

Те, що трохи охолов інтерес до висоток, це заслуга також і регулюючої сторони: міста, проектантів. Ми намагаємося постійно переконувати девелоперів, що найкомфортніша забудова, це забудова чотири-вісім поверхів. У більшості європейських міст переважає така. Це не просто так. Це дійсно комфортний формат забудови. І це також вигідно для девелопера.

Чи дотримуються забудовники нових рекомендацій від ЛМР щодо безпеки?

Я вважаю, що не дотримуються повністю. І відповідь на це чому вже є у вашому запитанні, бо – це рекомендації. Наші забудовники, девелопери і проєктанти розуміють, що таке рекомендація, а що таке обов’язкова норма. До тих пір, поки це рекомендації ЛМР, механізму змусити виконувати їх в повному обсязі немає.

Зрештою, якщо взяти формування кімнати безпеки в кожній квартирі - це такий ізраїльський довід, коли в кожній квартирі є одна кімната, приміщення, яке має залізобетонні стіни, не має вікон, або, якщо має, то ті вікна закриваються металевими екранами і це на 99% безпечне місце для укриття в межа квартири - то це суттєво здорожує будівництво, бо змінює його структуру. Це вже інший проєкт, монолітний каркас, інші затрати. Це лягає на вартість квартири і т.д.

Насправді в тих країнах світу, де таке реалізують, там є механізми компенсації за такі речі. Держава частково компенсує подорожчання квартири. Тому це не повністю лягає на плечі покупця квартири.

У нас таких механізмів немає, бо це треба на державному рівні розробляти. Тому ця рекомендація на 100 % залишилася рекомендацією. Я наразі не знаю проєктів у Львові, щоби ці кімнати безпеки десь закладалися.

Натомість вимоги щодо укриття в паркінгах виконуються майже стовідсотково. Тут відразу все було зрозуміло, бо це є більш реалістична вимога. Підземні паркінги зараз роблять практично у кожній новобудові у Львові. Якщо спершу це було майже з примусу, то зараз не треба нікого заставляти, бо всі розуміють, що підземний паркінг - must have.

Аби пристосувати його до укриття - не треба неймовірних коштів. Більшість забудовників передбачають в паркінгах зараз санвузли, душові, приміщення для приготування їжі, для опалення. Тому ці речі вже закладаються в проєктах, і вони будуть реалізовуватися.

Взагалі війна показала переваги новобудов. Це саме наявність паркінгів. Вони стають якісними укриттями під час війни. Ними навіть користуються сусідні будинки, які не мають таких речей.

Стосовно доступності. Чи контролюєте, наприклад, кути нахилу в’їзду в паркінг, щоби вони були доступними також й маломобільним групам населення?

Доступність в нас регламентується відповідними державними будівельними нормами. Вони є досить прогресивними у сенсі забезпечення інтересів осіб з інвалідністю та забезпечення доступності інших категорій маломобільних груп населення.

Але норми однозначно не передбачали таких події, як війна. Вони ще радянські або трансформовані з них і писалися тоді, коли про питання доступності ніхто не знав і не уявляв - що це таке. Тому всі укриття не є стовідсотково адаптованими для людей з інвалідністю. Напевно тільки в новобудовах вони хоч якось є доступними - це завдяки заїзду через рампи, пандуси.

Треба розуміти, що коли проектант робить проєкт паркінгу підземного, то є норма по куту нахилу для автомобіля. Є певна експертиза, яка перевіряє ці пандуси. Безсумнівно, що ними може скористатися особа з інвалідністю, але ці пандуси не будуть такими комфортними та безпечними, як би мали бути. Окремий з'їзд має мати перила з двох сторін, майданчики для відпочинку. Тому  це все ще виходить обмежена придатність укриттів для осіб з інвалідністю.

- Якою має бути ідеальна новобудова у Львові?

Це питання багатогранне досить. Я б хотів, щоби покупці звертали увагу на ці моменти. Не на ціну квадратного метра, фасад, планування квартири, чи на те, які вікна стоять. Так, це все добре, але це не є ключовою річчю в якісній новобудові.

Якщо говорити про топові новобудови, то перше – це локація. Бо саме цей фактор визначає якість, рівень, привабливість будь-якої будівлі. Це те, що ви не можете змінити згодом.

Наступний етап – забезпечення інфраструктурою. Бо, наприклад, треба розуміти, якщо ви купили квартиру, а там неякісний котел, вам казали німецький, а висить – турецький, то його ви поміняєте. Це питання вирішиться. Однак локацію чи наявність інфраструктури, якщо забудовник збудував житло, але не створив жодної інфраструктури, ви поміняти не зможете. Це мають бути забудови, які пропонують в межах доступності заклади обслуговування, дитячі садки, школи.

Назвемо це так: локація, інфраструктура і багатофункціональність. Щоби це не був чисто спальний район, а щоб він був насичений різними об’єктами. Крім того, важливою є наявність підземного паркінгу. Без сумніву - ліфти, і щоб вони упускалися в цей паркінг. А також якісні комунікації, мається на увазі сходові клітки, інженерні комунікації і т.д.

До параметрів топового житла я б також відніс наявність великої тераси. Цю необхідність люди дуже відчули під час коронавірусу. І ми, до речі, як проектанти, теж. Бо якщо раніше переважно намагалися все засклити, навіть якщо в проєкті передбачався балкон, то коли ми увійшли в процес карантину та коронавірусу, всі одразу зрозуміли привабливість відкритої тераси.

Важливою є наявність таких приміщень як вхідний хол. Тобто це не просто тамбур із ліфтом,а переважно певна зона очікування. В якісних проектах вона передбачає додаткові функції, наприклад, кімнату дитячу при вході в будинок, чи кімнату для переговорів, кімнатау для велосипедів і для візочків дитячих. Це зручно.

Енергоощадність. Зараз це добре контролюється будівельними нормами. Єдине, що, звичайно, якість матеріалів є різною. Якщо це топовий проєкт, то там недопустиме використання пінопласту, це має бути утеплення мінеральною ватою. Також це мають бути якісні багатокамерні вікна в ідеалі, а не пластикові. Це може бути металопрофіль і таке інше.

Крім того, я б ще акцентував увагу на благоустрої, на просторі будинку. Тому що коли людина купує квартиру, то думає про свій ремонт. Але коли починає там жити, то розуміє, що не так вже й багато часу ми проводимо в квартирі. Насправді важливішим є те, який простір навколо.

Часто благоустрій робиться так собі. А це насправді досить сильно впливає на продажі. Навіть такий приклад - на одному з наших об’єктів вже повністю збудований будинок і залишилися декілька квартир, які ніяк не могли продати. І коли забудовник по об’єкту висадив дерева, то ті помешкання купили за кілька днів, а до цього не продавалися кілька місяців.

Якщо говорити про процес затвердження, то як все відбувається? Як вирішуєте, бути цьому мікрорайону чи ні?

Все починається з містобудівної документації. Дуже часто є територія,  де якийсь пустир, або, наприклад, вона просто не використовується і на ній не було спроєктовано чітко житла певної конфігурації. Тоді робляться проєкти. На них зображена можливість забудови.

Це важливий етап, бо якраз на ньому визначається яка це забудова за функцією, яка поверховість цієї забудови і яка забезпеченість інфраструктурою. Тобто те, про що я говорив: локація, багатофункціональність – вони саме на цій стадії забезпечуються.

Загалом містобудівна документація – це єдина документація, яка згідно законодавства проходить громадське слухання. Це той етап, який, по-перше, ініціюється містом, органами влади. По-друге - виконується на замовлення органів влади. Це спеціально зроблено для того, щоби місто мало можливість впливу на процес, аби не віддавати повністю все під контроль якогось приватного девелопера.

Після громадських слухань такі проєкти проходять збори архітекторів, містобудівну раду. Це колективний орган, куди входять біля 20 архітекторів і спеціалістів в містобудуванні, архітектурі, будівництві, містобудуванні, екології.

Коли відбудуться ці два етапи, то проєкти затверджуються сесією, і тоді вони стають чинною містобудівною документацією. При будівництві враховуються усі зауваження – громадських слухань та містобудівної ради.

Після затвердження це вже стає основою документації, яка є обов’язковою до виконання наступними розробниками. Вона з’являється в містобудівному кадастрі. Це важливий елемент інформації мешканців і проєктантів.

Після того вже архітектор, який проєктує конкретний будинок, не квартал, на основі затвердженої містобудівної документації дивиться, які там вимоги щодо поверховості та інфраструктури. Тоді він проєктує об’єкти.

Місто видає так звані містобудівні умови та обмеження. На жаль, на цьому його роль закінчується. Раніше місто більше контролювало те, що відбувається далі, бо були етапи погодження з ним. Зараз так законодавство збудоване, що важелів впливу - небагато. Міська рада може видати містобудівні умови і сказати, що висота, наприклад, 20 метрів, відсоток забудови – 35 % - і в тих параметрах будуйте. Це дуже важливі параметри, але на сам проєкт вже впливу фактично немає.

Це лягає на відповідальність розробника проєкту. Він має згідно цих містобудівних умов та обмежень, згідно документації, розробити проєкт, отримати технічні умови на підключення до мереж, технічні вимоги від пожежних служб, за потребою вимоги від поліції, дорожників - якщо потрібно нові під’їзди робити, заїзди чи вулиці конструювати. Тоді він подає проєкт на експертизу, а вона перевіряє на відповідність до державних норм. Далі вже, якщо є позитивний експертний висновок, то девелопер отримує дозвіл на будівництво.

Десь такий тепер процес. Він постійно змінюється протягом останніх 10 років. Зараз він - достатньо спрощений. Багато що цифровізовано.

Хотілося б ще щось в цих процедурах вдосконалити. Бо, на мій погляд, найбільша недосконалість цих процедур - те, що місто немає ефективних засобів контролю. Або має недостатні засоби впливу на ці проєкти після того, як видало від себе містобудівні умови.

- Якщо говорити про райони міста, то з якими з них справи найгірші, а якими можна пишатися, на вашу думку?

У Львові немає якихось поганих чи дуже хороших районів. Це якщо порівнювати зі західними чи американськими містами, коли дуже чітка градація, що тут район поганий – «трущоби», а тут – преміум класу. То дуже добре, бо ми є в тренді містобудівної політики, якою ідуть Відень та інші європейські міста, де відбувається змішування функцій, соціальних прошарків населення, щоб не формувалися райони тільки багатих чи бідних. Це правильна тенденція.

Щодо проблем, то вони є.

В основному викликанні ось цим дисбалансом між обсягом житла і структури. По-перше, зараз на слуху район Підголоско, бо там дуже активна громада - і активна обґрунтовано. Ми розробляли детальний план цієї території і зараз вносимо у нього зміни. У детальному плані насправді були закладені десь на 90 % абсолютно правильних рішень, базових для того, щоби цей район був комфортним для життя. Але тотальне відставання реалізації інфраструктури від житла створило такі проблеми, які зараз є і районі.

Колись було простіше. Була планова економіка і житло будувалося квартал за кварталом. Туди підводилися вулиці, тоді одразу садочки. Це було за державні кошти і це регулювала сама держава, яка чітко знала - ми на сто мільйонів будуємо житла, тоді значить на двадцять - відкладаємо дитсадочки, школи, дороги. Це було паралельно і воно класно розвивалося.

Коли приходить капіталізм, то ці сто мільйонів нормально будуються, навіть дуже швидко. Тому що це приватні кошти. А ті умовно двадцять мільйонів, які мали йти на інфраструктуру - буксують. І буксують страшно, бо це комунальні кошти, їх недостатньо. Інвестиційні внески скасували, і навіть коли вони були, то їх було 4%, а не 20%, це недостатньо.

От маємо такі проблеми, які зараз намагаємося наздогнати. Пробуємо цю інфраструктуру розвивати далі і якось пригальмовувати будівництво житла. Хоча треба розуміти, що законодавство побудовано таким чином, що робити це дуже складно. Може будь-який девелопер подати в суд і сказати, що йому не дозволяють будувати та не його взагалі проблема, що там немає інфраструктури.

Загалом, якщо говоримо про Підголоско, то це є проблемний район, але, як на мене, він має потенціал, щоби ті нюанси вирішити і виправити.

Цікавий район зараз формується в районі вулиці Зеленої – Навроцького. Там достатньо багато житла і будується нове. Територія має хорошу транспортну доступність - можна виїхати на вулицю Червоної калини, на Стуса, на Зелену - і це досить близько до центру. Проте хочеться трохи застерегти, у майбутньому цей район може деякі помилки повторити, там така ж ситуація, житло активно будується, закладена в проєкті школа та садочок, але поки що немає в планах її реалізації. І, я так прогнозую, що років через п'ять, там може повторитися проблема Підголоско.

Із кварталів, які перспективні, то непогано зараз розвивається район Підзамче. Там теж є моменти зі школою, яку забудовник, компанія РІЕЛ, має реалізовувати і я надіюся, що у найближчі рік-два. Район вимальовується досить непоганий і дуже змінює обличчя Підзамче.

Також, як на мене, дуже перспективним і цікавим буде район вулиці Миколайчука – Орлика. Там декілька факторів, які є плюсом до розвитку цього району. Те, що місто планує завести туди трамвай, зокрема. Я думаю, що коли це станеться, то це дуже підніме рейтинг району. Друге - це те, що є лікарня. Місто інвестує кошти в медицину, розвиває проєкт «Незламні», навколо лікарні з’являються багато проєктів обслуговування, а це завжди велика концентрація людей та потреба в закладах. Ну і третій фактор – це те, що десь напевно враховуючи попередні помилки, нові дозволи на забудову, нова містобудівна документація дається цьому району така, як я на початку казав. Це комфортної поверховості – в районі 4-6-7 поверхів. Якщо так буде далі йти, то це буде дуже цікавий район.

- Чи впливають переселенці на кількість запитів щодо новобудови?

Я думаю, що не принципово. Десь так, спілкуючись з девелоперами, то 10– 15%, а може і менше. Кажуть, що в бюджетному сегменті може бути трішки більше, трішки менше. Але я думаю, що це не відчувається. І я розумію логіку.

Інвестувати в нове житло - це означає вкладати кошти. А якщо воно ще будується, це ще рік чи два, і ще й в умовах війни. Потім ще треба робити ремонт. Тому це можуть собі дозволити люди, які хіба переїхали, наприклад, у Львів і просто мають кошти та знають точно, що вони будуть жити тут і після війни. Якщо хтось готовий до такої довгої інвестиції, то це дуже невеликий відсоток людей.

Переселенці більше вплинули на ринок оренди житла в перші місяці. Якщо зріс попит на оренду, то це, можливо, теж стимулювало будівництво. Але це така більше тенденція, що наші львівські покупці інвестують в квартири, щоби потім зробити ремонт і здавати в оренду.

Цікавий факт, з яким я зіткнувся, то ріст інтересу до такого формату як апарт-готелі. Поясню, чому так. Є декілька проєктів у Львові, які реалізують ці проєкти, де людина може купити готельний номер, і потім його здає правляча компанія, а власник отримує з цього дохід. Перевага, що такі апартаменти продаються відразу з ремонтом. І люди, які живуть в Києві чи на сході, і мають зайві гроші й хочуть їх кудись інвестувати, можуть це зробити, навіть не приїжджаючи до міста. Вони бачать в цьому перспективу, бо розглядають Львів як туристичне місце, де буде завжди готельний бізнес і оренда житла прибуткова.

Давайте поговоримо про резерви територій. Чи є в нас у Львові якісь вільні простори або простори, які можна переформатувати?

Львів – достатньо щільне місто. Ми завжди брали за аналог Краків, от він за кількістю населення такий, як Львів, а за площею - у два рази більший. Розуміємо співвідношення.

Особисто я бачу нераціональне використання промзон. Однозначно промисловість треба розвивати, однозначно треба в неї інвестувати. Але, по-перше, не всі промзони можливо розвивати. Є такі, які історично, ще з радянських часів, дуже близько контактують з житлом і там якесь велике виробництво не зробиш. То там можна міксувати якусь нешкідливу справу, офіси та житло. Таким чином, реалізовувати ці резерви.

Напевно найбільший резерв - це є автобусний завод. Велика територія. За масштабом вона співрозмірна, напевно, з мікрорайоном в районі Княгині Ольги – Наукової – нового ЦУМУ. Це така ж територія, на якій можна комплексно розвивати повноцінний мікрорайон –  з навчальними закладами, школами, садочками, з закладами медицини, житлом, офісами і т.д.

Але тут однозначно треба дуже добре думати. Місто має сформувати якусь свою політичну позицію , а бізнес – свою, мешканці – також бачення висловити. Можливо там потрібно створити якийсь урбаністичний комплекс. Версій може бути багато.

Ще цікава територія міста – за церквою Анни, між вулицею Городоцькою і Шевченка - це колишня військова локація, вона і зараз військовим належить, але там вже немає частини. Територія, звичайно, не така велика, як автобусний завод, але це фактично у центрі міста. І там теж можна цей резерв дуже по-різному використати. Наприклад, зробити бізнес-сіті. Чи дуже комфортний житловий квартал. Можна якось скомбінувати це з освітою. Тут питання дискусійне, бо треба вислухати і власників землі.

На Пасічній теж є частина промзони, яка не використовується ефективно. Це також - предмет діалогу власників, нерухомості, міста.

Треба зважувати усі ці інтереси та шукати компроміси.

---

Повну версію інтерв'ю із Юрієм Столяровим можна переглянути на нашому ютуб-каналі. Там архітектор розповість про усе детальніше, зокрема і про те, що ж планують збудувати у Львові.