Ціни на ринку нерухомості в Україні: ситуація за кілька місяців

Якщо ринок нерухомості в умовах війни стабілізувався — це хороший знак. Ми пройшли найтурбулентніший період, навчилися працювати та жити в наявних умовах, будуємо плани на майбутнє, купуємо та продаємо житло.

Поруч з тим запрацювала програма Відновлення і за перший місяць роботи українці витратили один мільярд гривень на ремонт зруйнованих домівок за даною програмою.

Щодо іпотечної державної програми – від початку роботи єОселі кредити на власне житло вже оформили 6 916 українських родин на загальну суму понад 10,4 мільярди гривень. Більшість із них - військовослужбовці ЗСУ за контрактом та силовики. Також відучора можна придбати в іпотеку приватні будинки, дуплекси і таунхауси. Що більше, розширено вибір житла для ветеранів - їм тепер доступні квартири та приватні будинки, яким не більше 10 років для Києва та обласних центрів, для інших населених пунктів обмежень по даті введення в експлуатацію немає.

«Державні програми пільгової іпотеки єОселя та видачи сертифікатів за зруйноване житло – пожвавлюють ринок нерухомості. Разом зі стабільною економічною ситуацією у 2023 і прогнозом зростання економіки цього року, можна очікувати подальше збільшення попиту на придбання житла в Україні», – вважає Денис Суділковський, директор з розвитку бізнесу та бренду ЛУН.  

Вторинка

В січні однокімнатна квартира на вторинці в Києві в середньому обійдеться в 128 000$ в Печерському районі, і 42 000$ в Десняньскому. 

Ціни  на вторинці показали незначні зміни від початку 2024 року в Києві, Одесі, Дніпрі і Львові.

Середня вартість однокімнатної квартири в Одесі в січні коштує 39 900$, в Дніпрі 39 000$ і 60 000$ у Львові.

У Івано-Франківську ціни на вторинному показали приріст до 1000$ (+2%) з минулого місяця. І тепер становлять 33 800$ за однокімнатну і 48 500$ та 63 900$ за дво і трьохкімнатну відповідно. 

Первинка

Ціни на первинці в неприфронтових регіонах зростають. Ціна на первинці в Києві в січні склала 49 200 грн за м2, що на 1 200 грн більше ніж в грудні. В продажі на січень знаходяться 180 житлових комплексів. В Київській області середня ціна за квадрат 34 800 грн (+800грн). У Львові ціна за майже така ж як в Києві – 48 600 грн. В області ціна за м2 виросла на 900 грн з грудня і становить 36 300 грн. В Одесі метр коштує 36 700 грн.

Ціни на житло для інших міст можна побачити на ЛУН Статистиці.

Стан ринку нерухомості в Україні

На жаль, обстріли України продовжуються, руйнувань зазнали десятки населених пунктів, в тому числі великих міст, а будівництво нового житла проводиться здебільшого на відносно безпечних локаціях, при цьому обсяги будівництва значно впали.

Тим не менш, національний ринок нерухомості, який не вперше зазнає складнощів та випробувань, яскраво демонструє свою стійкість та здатність працювати в надскладних умовах. Зараз спостерігається поступове відновлення в усіх сферах нерухомості. Зростає попит на об’єкти комерційного типу, що суттєво впав після початку повномасштабного вторгнення.

Фахівці вважають, що українська нерухомість зберігає значні перспективи розвитку. Відбудова після військових дій без сумніву стимулюватиме зростання попиту на житло та нерухомість комерційного типу. Крім того, планується розвиток інфраструктури українських міст: будівництво та ремонт доріг, медичних закладів, навчальних закладів, що сприятиме привабливості різних локацій для потенційних мешканців, або представників підприємництва. 

Придбання різних об’єктів нерухомості і зараз цікавить значну кількість потенційних інвесторів, як всередині держави, так і на міжнародному рівні. Ціни на житлову або комерційну нерухомість після кризових ситуацій можуть бути набагато нижчими, ніж в інших державах. Цей фактор дозволяє вкладати фінансові ресурси зі значним потенціалом для прибутку в майбутньому.

Відбудова країни після війни буде позитивно впливати на інтерес до нерухомості, що має підвищити показники продажів в майбутньому. Варто зазначити, що значний вплив на подальший розвиток ринку має політика держави та проведення реформ в будівельній сфері. Серед прикладів можна окреслити державну програму доступних кредитів «єОселя», фінансування будівництва та відновлення пошкоджених будинків.

Фактично, за її словами, подальший розвиток сегменту прямо залежить від декількох факторів: розвиток подій всередині держави, повернення окупованих територій, темпи надходження міжнародної допомоги та інші.

Вплив війни на продаж нерухомості та її купівлю

За статистикою, станом на сьогодні, показники руйнування нерухомості в Україні більші, ніж кількість всього житла, що було введено в експлуатацію протягом останніх семи років. Безумовно, війна вплинула і на стан ринку в цьому сегменті.

В передвоєнний 2021 рік спостерігався пік пропозиції щодо нового житла. В експлуатацію ввели 11,4 мільйонів кв.м об’єктів житлового типу, що стало найбільшим показником в період останніх 30 років. 2022 рік також почався динамічно, і міг би продовжити цю тенденцію, якби не повномасштабне вторгнення РФ.

Практично всі забудовники були змушені призупинити будівельні роботи, при цьому деякі з них не поновили діяльність навіть сьогодні. Через це, кількість введеної в експлуатацію житлової площі впала на 38% в порівнянні з 2021 роком. Скорочення обсягів пропозицій щодо нового житла спостерігалось майже по всій території України, особливо на півдні та сході. Зменшилась кількість нових проектів на ринку.  

Факторами ризику стали не тільки військові дії. Зростання курсу іноземних валют, високий рівень інфляції погіршили платоспроможність населення, в той час як вартість будівельних робіт та матеріалів суттєво підвищилась. Через це значна кількість девелоперів, особливо на початкових стадіях проектів, потерпала від нестатку коштів потенційних покупців та інвесторів. Також, через руйнування підприємств промислового сектору, спостерігався дефіцит матеріалів, а ще - проблеми з логістикою. Сьогодні ці питання вирішені — забудовники швидко адаптувались до складних умов та змогли налагодити домовленості з українськими та іноземними постачальниками.

Ще одним викликом стали відключення електроенергії. Забудовники були вимушені підлаштовуватись під графіки або проводити закупки генераторів високої потужності, що вимагало залучення додаткових коштів. В деяких випадках будівельні роботи призупиняли.

Але найбільшою проблемою для ринку нерухомості стали ракетні та артилерійські обстріли. За даними на вересень 2022 року, було пошкоджено та зруйновано більше 7% від усього наявного житлового фонду держави.

Купівля нерухомості в житловому секторі знизилась майже втричі. В перші декілька місяців не було доступу до Державного реєстру прав на нерухоме майно, але і після його відкриття, клієнти дуже обережно ставляться до питань придбання житла. Попит на первинному ринку знизився до 30% у відносно безпечних регіонах.

Вторинний ринок має схожі тенденції, спостерігається спад купівельної активності в залежності від регіонів. Фактично, кількість угод складає приблизно третину від довоєнних обсягів.